Haus in Irland, Wohnung zu Hause oder beides?
Bei Mieteinnahmen hängt die Besteuerung davon ab, wo die Immobilie liegt und wo Du steuerlich ansässig bist. Drei typische Situationen, drei unterschiedliche Ergebnisse.
Drei Lagen, eine Seite
Diese Seite sortiert drei Lagen, die im Alltag durcheinandergeraten: Mieten aus einer irischen Immobilie, Mieten aus der behaltenen Wohnung in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, und den Sonderfall der Familie, die eine irische Immobilie schon vor dem Umzug vermietet.
Der Kauf selbst, die Preise der Region und die Nebenkosten von Stamp Duty bis Local Property Tax stehen in der Säule Immobilien. Hier geht es nur um die laufende Vermietung.
Irische Mieten
Mieteinnahmen aus irischem Grundbesitz sind irische Einkünfte, und daran ändert auch der Non-Dom-Status nichts: Die Remittance-Basis wirkt auf ausländische Einkünfte, nicht auf irische. Wer in Irland vermietet, versteuert die Nettomiete zum vollen Tarif, mit Einkommensteuer, USC und gegebenenfalls PRSI, wie auf der Seite Einkommensteuer, USC und PRSI beschrieben.
Abziehbar sind die üblichen Kosten der Vermietung, von Darlehenszinsen über Instandhaltung bis zu Verwaltungs- und Maklerkosten, nach den Regeln des irischen Rechts. Wer vermietet, ist außerdem Selbstveranlager: Registrierung, Form 11 und die Termine der Seite Anmeldung und Fristen gelten auch für eine einzige vermietete Wohnung; die Registrierung und die erste Erklärung übernehmen wir als steuerliche Registrierung als Non-Dom. Dazu kommt die Registrierung des Mietverhältnisses beim Residential Tenancies Board, die keine Steuerfrage ist, aber zur selben Pflichtenliste gehört.
Die vermietete Wohnung zu Hause
Für die behaltene Wohnung im Herkunftsland gilt in allen drei Abkommen dieselbe Grundregel, und sie ist eine der wenigen Stellen, an denen wir für Deutschland, Österreich und die Schweiz einen gemeinsamen Satz schreiben können: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen darf der Staat besteuern, in dem das Vermögen liegt.
| Land | Fundstelle |
|---|---|
| Deutschland | Artikel 6 des Abkommens von 2011 |
| Österreich | Artikel 4 des Abkommens von 1966 |
| Schweiz | Artikel 5 des Abkommens von 1966 |
Quelle: Abkommenstexte: Deutschland BGBl. 2025 II Nr. 107; Österreich RIS, Gesetzesnummer 10004030; Schweiz fedlex.admin.ch, SR 0.672.944.11. Stand: abgerufen 25. August 2026.
Die deutsche Mietwohnung bleibt also beim deutschen Finanzamt, die Wiener Wohnung beim österreichischen, die Zürcher Liegenschaft beim Kanton, jeweils mit beschränkter Steuerpflicht und einer fortlaufenden Erklärungspflicht dort. Der Umzug beendet diese Pflichten nicht, er verkleinert sie nur auf die Immobilie. Wie dieselben Abkommen andere Einkunftsarten zuordnen, allen voran die Renten, erklärt die Wissensseite Doppelbesteuerungsabkommen verstehen unserer Schwesterseite Ruhestand im Ausland.
Auf der irischen Seite gehört dieselbe Miete in die Betrachtung der Remittance-Basis: Sie ist eine ausländische Einkunft, und was davon nach Irland überwiesen wird, kommt dort in die Bemessung, mit Anrechnungsfragen zwischen beiden Staaten. Und die Grenze, die auf der Seite Die Remittance-Klausel steht, spielt genau hier: Für Einkünfte aus dem Herkunftsstaat ist das Draußenlassen kein Steuersparmodell.
Vor dem Umzug: der Abzug an der Quelle
Der Sonderfall, den die Region häufiger erzeugt, als man denkt: Eine Familie kauft das irische Haus ein oder zwei Jahre vor dem Umzug und vermietet es bis dahin. In dieser Zeit ist sie Vermieterin ohne irische Ansässigkeit, und dafür kennt Irland seit dem 1. Juli 2023 ein eigenes Abzugsverfahren.
Mieter oder Verwalter behalten 20 Prozent der Miete ein, führen sie über das NLWT-System ab und melden jede Zahlung binnen sieben Tagen; der Vermieter holt sich den Abzug über die Steuererklärung als Gutschrift zurück.
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Abzugssatz | 20 Prozent der Miete |
| System in Kraft seit | 1. Juli 2023 |
| Meldung jeder Zahlung | binnen 7 Tagen |
| Der Abzug ist | eine Vorauszahlung, keine Endbesteuerung; die Abrechnung läuft über die Erklärung |
Quelle: Revenue, „Non-Resident Landlord Withholding Tax (NLWT)" und „Changes from 1 July 2023", revenue.ie. Stand: abgerufen 25. August 2026.
Praktisch heißt das: In der Zeit vor dem Umzug kommen nur 80 Prozent der Miete an, und die Differenz holt sich die Familie über die irische Erklärung zurück oder verrechnet sie. Mit dem Umzug und der irischen Ansässigkeit endet das Verfahren, und die Vermietung wird zur gewöhnlichen irischen Vermietung des zweiten Abschnitts.
Weiter in Steuern
Der erste Schritt ist ein Gespräch
Behalten, verkaufen oder vermieten ist bei der Wohnung zu Hause eine Steuerfrage mit zwei Enden. Wir rechnen beide.