Immobilien in Irland
Du hast die Schlagzeilen gelesen. Die Wohnungskrise. Familien, die monatelang suchen. Besichtigungen mit Dutzenden Interessenten. Ein Mietmarkt, auf dem selbst Menschen mit gutem Einkommen Schwierigkeiten haben, überhaupt etwas zu finden.
Und irgendwann sitzt dieser eine Gedanke mit am Tisch, wenn Deine Familie über Irland spricht: Wenn wir dort kein Haus finden, ist alles andere egal. Der Pass ist egal. Die Schulen sind egal. Die Neutralität ist egal. Denn Deine Familie braucht zuerst eine Haustür, hinter der sie abends die Schuhe ausziehen kann.
Die schlechte Nachricht zuerst, ohne Beschönigung: Die irische Wohnungskrise ist real. Am 1. Februar 2026 waren landesweit weniger als 1.800 Mietwohnungen und Miethäuser verfügbar. So wenige wie an keinem 1. Februar seit Beginn dieser Erhebung im Jahr 2006. Gegenüber dem Vorjahr war das Angebot noch einmal um 22 Prozent gefallen. Das ist kein Dublin-Problem. Das ist Irland.
Und genau deshalb würde ich einer Familie mit Kapital heute einen Rat geben, der zunächst völlig verkehrt klingt.
Komm nicht mit dem Plan nach Irland, dort jahrelang zur Miete zu wohnen. Komm mit dem Plan, Dir ein Zuhause zu kaufen.
Denn beim Kauf dreht sich die Situation um.
Warum ich heute anders entscheiden würde
Ich habe 2014 selbst gemietet. Und genau deshalb rate ich heute zum Kaufen.
Im August 2014 zog ich mit sechs Kindern nach Lismore im County Waterford. Wir hatten vorher Irland mit einem Mietwagen durchquert und ungefähr ein Dutzend Häuser angesehen. Am Ende fanden wir etwas, das man heute wahrscheinlich kaum glauben würde: ein georgianisches Landhaus aus dem 18. Jahrhundert auf vier Acres Land. Die Miete betrug 750 Euro im Monat. Das Haus lag außerhalb eines Ortes mit weniger als tausend Einwohnern, ungefähr eine Stunde von Cork entfernt.
Es war wunderschön. Es war außerdem kalt genug, dass das Heizen mehr kostete als die Miete.
Wir hatten zunächst kein Auto. Es gab einen Bus am Tag nach Dungarvan, der nächste richtige Supermarkt war eine halbe Stunde entfernt. Für die Dinge des täglichen Lebens gab es den Centra im Ort, einen hervorragenden Metzger und den Chipper. Also planten wir Mahlzeiten für Wochen und machten einen großen Einkauf im Monat. Die Kinder gingen in die örtlichen Schulen, wurden aufgenommen, fanden Anschluss und kamen gut zurecht. Wir gingen spazieren. Wir lebten am Blackwater. Father Cullinan kam mit dem Fahrrad vorbei, setzte sich zum Tee und blieb auch einmal zwei Stunden.
Das war kein Ferienhausleben. Das war unser Zuhause.
Und dann lernte ich die andere Seite des Mietens kennen.
Unsere damalige Vereinbarung war informell. Wir hatten keinen Mietvertrag und keine Kaution hinterlegt. Während wir weg waren, beendete der Vermieter das Mietverhältnis.
Ich erzähle das nicht, weil eine Familie, die heute in Irland mietet, dasselbe erleben wird. Ich erzähle es, weil meine eigene Erfahrung meine Haltung zu Immobilien in Irland verändert hat.
Wenn Du nur ein paar Monate irgendwo leben möchtest, ist Flexibilität wertvoll. Wenn Du aber Deine Kinder in einer Gemeinde verwurzelst, wenn sie morgens denselben Weg zur Schule gehen, Freunde finden und ihr Zimmer zu ihrem Zimmer machen, bekommt Stabilität einen anderen Wert.
Dann möchtest Du irgendwann wissen: Das ist unseres. Niemand entscheidet für uns, wann wir wieder gehen.
Mieten in Irland
Wer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommt, erwartet normalerweise das Gegenteil. Man mietet erst einmal. Man lernt die Gegend kennen, die Kinder kommen in die Schule, man schaut, wo man gerne einkauft, wo die Freunde der Kinder wohnen, welche Straße morgens nervt und welcher Ort sich nach sechs Monaten doch ganz anders anfühlt als während einer Besichtigungsreise. Und irgendwann kauft man.
In Irland kann genau diese vernünftige Reihenfolge zum schwierigeren Weg werden.
Nicht weil Mieten grundsätzlich unmöglich wäre. Familien finden Häuser. Unsere Mandanten finden Häuser. Menschen ziehen jeden Tag innerhalb Irlands um. Aber Du trittst in einen Markt ein, in dem das verfügbare Angebot knapp ist, und das verändert Deine Position. Du kannst solvent sein, Referenzen haben, bereit sein, sofort einzuziehen. Das schafft keine zusätzliche Immobilie.
Deshalb sollte eine Familie mit Kapital den irischen Mietmarkt nicht mit der Vorstellung betreten, sie könne einfach auf einem Immobilienportal zehn passende Häuser auswählen, fünf davon besichtigen und sich anschließend in Ruhe für das schönste entscheiden. Diese Erwartung produziert Frust.
Ich würde die Mietphase als das betrachten, was sie sein kann: eine Brücke. Zeit zum Ankommen. Zeit, die Orte morgens und abends zu erleben, mit den Kindern durch die Gegend zu fahren, zu sehen, ob die Schule wirklich passt, herauszufinden, ob Du lieber zehn Minuten vom Meer entfernt wohnst oder direkt in einer kleinen Stadt.
Die erste Immobilie in Irland muss nicht das Haus für die nächsten zwanzig Jahre sein. Sie muss Deiner Familie zunächst ermöglichen, anzukommen.
Aber wenn Du bereits weißt, dass Irland Dein neues Zuhause werden soll, würde ich den Kauf nicht künstlich auf Jahre hinausschieben, nur weil man das in Deutschland vielleicht so machen würde. Der Mietmarkt gibt Dir dafür schlicht zu wenig zurück.
Kaufen in Irland
Der Begriff „Housing Crisis“ führt bei vielen Interessenten zu einem Denkfehler. Knappheit auf dem Mietmarkt bedeutet nicht, dass Du kein Haus kaufen kannst. Das sind zwei verschiedene Märkte.
Und für die Familien, für die Saol Nua Plan gedacht ist, ist dieser Unterschied entscheidend. Wir sprechen nicht über einen Studenten, der für ein Semester nach Dublin kommt, und nicht über jemanden, der ohne Kapital auswandert und zwingend jeden Monat aus seinem laufenden Einkommen wohnen muss. Wir sprechen über Familien, die häufig Kapital aus einem Unternehmen, einer Immobilie oder langjährigem Vermögensaufbau mitbringen.
Für sie lautet die relevante Frage nicht nur: Wo können wir etwas mieten? Die wichtigere Frage lautet: Was können wir kaufen?
Und sobald Du diese Frage stellst, sieht Irland anders aus.
Dublin verzerrt nämlich das Bild. Wer internationale Berichte über den irischen Immobilienmarkt liest, landet fast automatisch in der Hauptstadt, wo sich Arbeitsplätze, internationale Unternehmen, Zuzug und entsprechend viel Nachfrage konzentrieren. Aber wir empfehlen einer Familie mit Kapital gerade nicht, ihr neues Leben in Dublin aufzubauen. Unser Korridor liegt im Südosten: von Gorey über die Küste von Wexford und Rosslare, über New Ross und Waterford bis Richtung Dungarvan.
Dort kann Wohneigentum plötzlich Teil des Auswanderungsplans werden, statt das Hindernis zu sein, an dem er scheitert. In New Ross liegt der 12-Monats-Median der Kaufpreise bei 230.000 Euro, für bestehenden Wohnungsbestand in Waterford City bei 240.000 Euro. Median heißt: die Hälfte aller Verkäufe lag darunter.
Das sind keine Versprechen, dass Du Dein Traumhaus zu diesem Preis findest. Ein renoviertes Haus am Wasser kostet etwas anderes als ein einfaches Reihenhaus. Gorey liegt bereits am Rand des Dubliner Pendlergebiets und folgt einer anderen Dynamik. Lage, Zustand, Grundstück und Mikrolage bleiben entscheidend.
Aber die Zahlen zeigen etwas viel Wichtigeres: Der Kauf eines Familienhauses im Südosten ist keine theoretische Möglichkeit für Millionäre. Er kann eine realistische Wohnstrategie sein. Und genau das verändert die gesamte Auswanderung.
Was Eigentum Deiner Familie tatsächlich kauft
Natürlich kaufst Du beim Immobilienkauf Quadratmeter, ein Grundstück und ein Dach. Aber als auswandernde Familie kaufst Du etwas Wertvolleres: Gewissheit.
Du weißt, wo die Kinder im September schlafen. Du kannst ihre Zimmer einrichten, ohne beim nächsten Mietvertrag wieder Kartons packen zu müssen. Du kannst einen Hund anschaffen, einen Garten verändern, den Küchentisch kaufen, der eigentlich zu groß ist. Und vor allem kannst Du anfangen, einen Ort nicht mehr als Zwischenstation zu behandeln.
Für Kinder ist das ein gewaltiger Unterschied. Die Erwachsenen denken bei einer Auswanderung über Steuerwohnsitz, Immobilienpreise, Banken und Aufenthaltsrecht nach. Kinder denken anders.
Wo ist mein Zimmer?
Wo ist meine Schule?
Kann mein Freund am Samstag kommen?
Bleiben wir jetzt hier?
Eigentum kann aus dem Projekt „Irland“ sehr schnell das Zuhause Deiner Familie machen. Gerade in den kleinen Städten des Südostens hat das Gewicht. Du ziehst nicht in eine anonyme Metropole, in der Du nach zwei Jahren drei Straßen weiterziehst und wieder von vorne anfängst. Du entscheidest Dich für einen Ort.
Und irgendwann kennt dieser Ort Dich.
Die Kaufnebenkosten
Ein niedrigerer Kaufpreis hilft wenig, wenn anschließend ein zweites Vermögen in Steuern und laufenden Abgaben verschwindet. Auch deshalb muss die Rechnung vollständig sein.
Bei einem Haus für 350.000 Euro beträgt die Stamp Duty 3.500 Euro. Dazu kommen die Kosten, die zum tatsächlichen Kaufprozess gehören: Der Solicitor übernimmt eine zentrale Rolle, und der technische Zustand des Hauses muss geprüft werden. Gerade bei älteren irischen Häusern würde ich den Survey nicht als Formalität betrachten. Die Land Property Tax gehört ebenfalls in die laufende Rechnung: Für Immobilien bis 420.000 Euro liegt die LPT bei 333 Euro pro Jahr.
Das alles muss vor dem Kauf auf den Tisch. Ein niedriger Angebotspreis allein macht noch keinen guten Kauf, und ein wunderschönes altes Haus kann teuer werden, wenn Feuchtigkeit, Dach, Heizung oder Substanz Probleme machen.
Ich habe selbst in einem historischen irischen Haus gelebt. Ich kann Dir versichern: Romantik erzeugt keine Wärme. Unser Haus in Lismore war außergewöhnlich, es war ein wunderbarer Ort für diese Zeit unseres Lebens, und die Heizkosten waren trotzdem höher als die Miete. Beides kann gleichzeitig wahr sein.
Genau diese Ehrlichkeit brauchst Du bei einem Hauskauf.
Finanzierung für Zuzügler
Nicht jede Familie möchte ihr gesamtes Kapital in das Haus stecken. Das ist nachvollziehbar. Gerade Unternehmer und Investoren können gute Gründe haben, Liquidität zu behalten und einen Teil des Kaufpreises zu finanzieren.
Hier muss man allerdings sauber zwischen dem Immobilienmarkt und dem Kreditmarkt unterscheiden. Dass Du in Irland ein Haus kaufen kannst, bedeutet nicht automatisch, dass eine irische Bank Deinen Kauf zu den Bedingungen finanziert, die Du aus Deinem Heimatland kennst. Ausländisches Einkommen, bestehender Wohnsitz, Herkunft des Einkommens und die individuelle Bonität können die Finanzierung beeinflussen.
Deshalb würde ich die Reihenfolge niemals umdrehen. Erst klären, welches Kapital tatsächlich für den Kauf verfügbar ist. Dann klären, welche Finanzierung für Deine konkrete Situation realistisch ist. Und erst danach Häuser ansehen, deren Kaufpreis diese Rechnung trägt.
Nichts ist emotionaler als ein Haus, in dem Du Deine Kinder bereits am Frühstückstisch sitzen siehst. Und nichts ist unnötiger, als sich genau in dieses Haus zu verlieben, bevor die Finanzierung geklärt ist.
Das Haus ist Teil der Entscheidung für Irland
Es gibt Länder, in denen eine Immobilie hauptsächlich eine finanzielle Entscheidung ist. Bei einer Auswanderung mit Kindern ist sie viel mehr. Sie entscheidet darüber, wie sich das neue Leben anfühlt.
Ein Haus zehn Minuten von der Schule entfernt erzeugt einen anderen Alltag als eines, für das Du jeden Morgen lange fahren musst. Ein Haus in einer kleinen Stadt erzeugt einen anderen Alltag als eines vollkommen allein auf dem Land. Ein altes Haus kann wunderschön sein und gleichzeitig jeden Winter Geld verschlingen. Und ein Haus am Meer kann der Traum sein, für den Du überhaupt gegangen bist.
Deshalb würde ich niemals zuerst auf Immobilienportalen nach dem schönsten Objekt suchen. Zuerst kommt das Leben. Dann kommt das Haus.
Wo sollen Deine Kinder zur Schule gehen? Wie viel Abgeschiedenheit willst Du wirklich? Willst Du zu Fuß Kaffee trinken können? Willst Du Land? Willst Du Meer? Wie oft musst Du zum Flughafen? Wie wichtig ist Rosslare für Dich? Wie viel Kapital willst Du dauerhaft in einer Immobilie binden?
Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, ergibt die Suche Sinn. Denn der richtige Preis für das falsche Haus ist kein guter Deal. Und das richtige Haus mit einer Finanzierung, die nicht funktioniert, hilft Dir genauso wenig.
Die irische Wohnungskrise muss Deinen Plan nicht zerstören
Die Wohnungskrise ist wahrscheinlich der stärkste Einwand gegen einen Umzug nach Irland. Wir reden ihn nicht klein. Weniger als 1.800 verfügbare Mietobjekte im ganzen Land zu einem Stichtag sind kein Marketingdetail. Für eine Familie, die zwingend langfristig mieten muss, kann das ein ernstes Problem sein.
Aber vielleicht bist Du genau deshalb auf der falschen Frage hängen geblieben.
Wenn Du Kapital mitbringst, musst Du Dich nicht fragen, ob der irische Mietmarkt angenehm ist. Er ist es nicht. Du musst Dich fragen, ob Du im Südosten ein Haus finden kannst, das Deine Familie gerne ihr Zuhause nennt.
Das ist eine andere Frage. Und sie hat eine sehr viel interessantere Antwort.
Bevor Du Häuser ansiehst, sollten wir klären, welches Leben Du eigentlich kaufen willst.
Irland funktioniert für eine Familie nur dann, wenn Ort, Schule, Immobilie, steuerliche Situation und langfristiger Plan zusammenpassen.
In der Beratung mit mir schauen wir deshalb nicht isoliert auf ein Haus. Wir schauen auf Deine Familie, Dein Kapital und darauf, wo im Südosten Dein Leben tatsächlich funktionieren könnte.
Dann weißt Du, wonach Du suchen solltest, bevor Du Dich in die falsche Immobilie verliebst.