Casa in Irlanda, appartamento in Italia, o tutti e due?
Per i redditi da affitto la tassazione dipende da dove si trova l’immobile e da dove sei fiscalmente residente. Tre situazioni tipiche, tre risultati diversi.
Tre situazioni, una pagina
Questa pagina mette in ordine tre situazioni che nella vita di tutti i giorni si confondono: gli affitti di un immobile irlandese, gli affitti della casa che hai tenuto in Italia, e il caso particolare della famiglia che affitta un immobile irlandese già prima del trasferimento.
L’acquisto in sé, i prezzi della zona e le spese accessorie, dalla Stamp Duty alla Local Property Tax, stanno nella sezione Immobili. Qui si parla solo della locazione in corso.
Affitti irlandesi
Gli affitti di un immobile in Irlanda sono redditi irlandesi, e lo status di non-dom non cambia nulla: la remittance basis agisce sui redditi esteri, non su quelli irlandesi. Chi affitta in Irlanda paga sull’affitto netto l’aliquota piena, con imposta sul reddito, USC ed eventualmente PRSI, come spiega la pagina su imposta sul reddito, USC e PRSI.
Si deducono le spese abituali della locazione, dagli interessi del mutuo alla manutenzione fino ai costi di gestione e d’agenzia, secondo le regole del diritto irlandese. Chi affitta, inoltre, è soggetto all’autoliquidazione: registrazione, Form 11 e le scadenze della pagina registrazione e scadenze valgono anche per un solo appartamento affittato; la registrazione e la prima dichiarazione le curiamo noi con la registrazione fiscale come non-dom. A questo si aggiunge la registrazione del contratto presso il Residential Tenancies Board, che non è una questione fiscale ma sta nella stessa lista di obblighi.
La casa affittata in Italia
Per la casa che hai tenuto in Italia vale la regola di base della convenzione tra Italia e Irlanda, ed è semplice: i redditi da beni immobili possono essere tassati dallo Stato in cui l’immobile si trova.
| Convenzione | Norma |
|---|---|
| Italia e Irlanda, firmata a Dublino l’11 giugno 1971 | art. 5, redditi da beni immobili |
La regola vale per i redditi derivanti dall’uso diretto, dalla locazione o da qualsiasi altra forma di utilizzo dell’immobile.
Fonte: testo della convenzione tra Irlanda e Italia firmata a Dublino l’11 giugno 1971, art. 5, revenue.ie. Aggiornamento: consultato il 6 novembre 2026.
L’appartamento di Milano o la casa al mare in Puglia restano quindi un tema per il fisco italiano anche dopo che ti sei trasferito. Il trasloco non chiude questo fronte, lo riduce all’immobile. Come le convenzioni attribuiscono altri tipi di reddito, a cominciare dalle pensioni, lo spiega la pagina Doppelbesteuerungsabkommen verstehen del nostro sito gemello in tedesco Ruhestand im Ausland.
Dal lato irlandese lo stesso affitto rientra nel calcolo della remittance basis: è un reddito estero, e ciò che ne viene trasferito in Irlanda entra lì nella base imponibile, con questioni di credito d’imposta tra i due Stati. E il limite spiegato nella pagina sulla clausola di rimessa agisce proprio qui: per i redditi che vengono dall’Italia, lasciarli fuori non è un modo per risparmiare imposte.
Prima del trasferimento: la ritenuta alla fonte
Il caso particolare che la zona produce più spesso di quanto si pensi: una famiglia compra la casa irlandese uno o due anni prima del trasferimento e fino ad allora la affitta. In quel periodo è un proprietario senza residenza irlandese, e per questo l’Irlanda prevede dal 1° luglio 2023 una propria procedura di ritenuta.
L’inquilino o l’agenzia che gestisce l’immobile trattiene il 20 per cento dell’affitto e lo versa attraverso il sistema NLWT; l’inquilino comunica ogni pagamento entro sette giorni, l’agenzia entro il primo giorno del mese successivo. Il proprietario recupera la ritenuta come credito d’imposta nella dichiarazione.
| Punto | Valore |
|---|---|
| Aliquota della ritenuta | 20 per cento dell’affitto |
| Sistema in vigore dal | 1° luglio 2023 |
| Comunicazione di ogni pagamento | inquilino entro 7 giorni, agenzia entro il primo giorno del mese successivo |
| La ritenuta è | un acconto, non un’imposta definitiva; il conguaglio passa dalla dichiarazione |
Fonte: Revenue, “Non-Resident Landlord Withholding Tax (NLWT)” e “Changes from 1 July 2023”, revenue.ie; termini di comunicazione secondo il Tax and Duty Manual Part 45-01-04a (versione di ottobre 2025). Aggiornamento: consultato il 25 agosto 2026, termini di comunicazione verificati il 2 novembre 2026.
In pratica: nel periodo prima del trasferimento arriva solo l’80 per cento dell’affitto, e la differenza la famiglia la recupera o la compensa con la dichiarazione irlandese. Con il trasferimento e la residenza irlandese la procedura finisce, e la locazione diventa una normale locazione irlandese come quella della seconda sezione.
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