In Irlanda il problema è l’affitto. Comprare può essere la soluzione.
Proprio nel Sud-Est si trovano ancora case per famiglie a prezzi che con Dublino hanno poco a che vedere. Qui trovi mercato, procedura, mutuo e spese di acquisto.
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Hai letto i titoli dei giornali. La crisi abitativa. Famiglie che cercano per mesi. Visite con decine di interessati. Un mercato degli affitti in cui perfino chi ha un buon reddito fatica a trovare qualcosa.
E a un certo punto, quando in famiglia parlate dell’Irlanda, a tavola si siede anche questo pensiero: se lì non troviamo una casa, tutto il resto non conta. Il passaporto non conta. Le scuole non contano. La neutralità non conta. Perché la tua famiglia ha bisogno prima di tutto di una porta di casa, dietro la quale la sera ci si toglie le scarpe.
Prima la cattiva notizia, senza giri di parole: la crisi abitativa irlandese è reale. Il 1° febbraio 2026 in tutto il paese erano disponibili meno di 1.800 appartamenti e case in affitto. Mai così pochi a un 1° febbraio da quando, nel 2006, è iniziata questa rilevazione. Rispetto all’anno prima l’offerta era scesa di un altro 22 per cento. Non è un problema di Dublino. È l’Irlanda.
Ed è proprio per questo che oggi a una famiglia con capitale darei un consiglio che a prima vista suona del tutto sbagliato.
Non venire in Irlanda con il piano di vivere in affitto per anni. Vieni con il piano di comprarti una casa.
Sebastian non dà questo consiglio per teoria: a Lismore ha vissuto un anno in affitto, senza contratto, ed è stato messo fuori casa con un’email. Perché oggi comprerebbe.
Perché con l’acquisto la situazione si capovolge.
Perché oggi deciderei diversamente
Nel 2014 sono stato in affitto anch’io. Ed è proprio per questo che oggi consiglio di comprare.
Nell’agosto del 2014 mi sono trasferito con sei figli a Lismore, nella contea di Waterford. Prima avevamo attraversato l’Irlanda con un’auto a noleggio e visto più o meno una dozzina di case. Alla fine trovammo qualcosa a cui oggi probabilmente si stenterebbe a credere: una casa di campagna georgiana del Settecento su quattro acri di terra. L’affitto era di 750 euro al mese. La casa era fuori da un paese di meno di mille abitanti, a circa un’ora da Cork.
Era bellissima. Era anche così fredda che il riscaldamento costava più dell’affitto.
All’inizio non avevamo l’auto. C’era un autobus al giorno per Dungarvan, il primo vero supermercato era a mezz’ora. Per le cose di tutti i giorni c’erano il Centra del paese, un macellaio eccellente e il chipper. Così pianificavamo i pasti per settimane e facevamo una grande spesa al mese. I bambini andavano nelle scuole del posto, furono accolti, trovarono amici e se la cavarono bene. Andavamo a passeggiare. Vivevamo sul Blackwater. Father Cullinan passava in bicicletta, si sedeva per un tè e una volta restò anche due ore.
Non era una vita da casa delle vacanze. Era casa nostra.
E poi conobbi l’altra faccia dell’affitto.
Il nostro accordo di allora era informale. Non avevamo un contratto d’affitto e non avevamo versato alcun deposito. Mentre eravamo via, il proprietario mise fine alla locazione.
Non lo racconto perché una famiglia che oggi prende casa in affitto in Irlanda vivrà la stessa cosa. Lo racconto perché la mia esperienza ha cambiato il mio modo di vedere la casa in Irlanda.
Se vuoi vivere da qualche parte solo per qualche mese, la flessibilità vale molto. Ma se metti radici con i tuoi figli in una comunità, se ogni mattina fanno la stessa strada per la scuola, trovano amici e fanno della loro stanza la loro stanza, la stabilità acquista un altro valore.
Allora, a un certo punto, vuoi sapere: questa è nostra. Nessuno decide per noi quando dobbiamo andarcene.
Affittare in Irlanda
Chi arriva dall’Italia di solito si aspetta il contrario. Prima si affitta. Si impara a conoscere la zona, i bambini iniziano la scuola, si scopre dove si fa volentieri la spesa, dove abitano gli amici dei figli, quale strada al mattino dà sui nervi e quale paese dopo sei mesi sembra tutt’altro rispetto al viaggio di sopralluogo. E a un certo punto si compra.
In Irlanda proprio questa sequenza ragionevole può diventare la strada più difficile.
Non perché affittare sia impossibile in assoluto. Le famiglie trovano casa. Le famiglie che accompagniamo trovano casa. Ogni giorno c’è chi trasloca all’interno dell’Irlanda. Ma entri in un mercato in cui l’offerta disponibile è scarsa, e questo cambia la tua posizione. Puoi essere solvibile, avere referenze, essere pronto a entrare subito. Questo non crea un immobile in più.
Per questo una famiglia con capitale non dovrebbe affacciarsi al mercato irlandese degli affitti con l’idea di scegliere su un portale dieci case adatte, visitarne cinque e poi decidere con calma per la più bella. Questa aspettativa produce frustrazione.
Io considererei la fase in affitto per quello che può essere: un ponte. Tempo per arrivare. Tempo per vivere i paesi al mattino e alla sera, per girare la zona con i bambini, per vedere se la scuola è davvero quella giusta, per capire se preferisci abitare a dieci minuti dal mare o proprio in una piccola città.
La prima casa in Irlanda non deve essere quella dei prossimi vent’anni. Per cominciare deve permettere alla tua famiglia di arrivare.
Ma se sai già che l’Irlanda diventerà la tua nuova casa, non rimanderei l’acquisto di anni in modo artificiale, solo perché in Italia forse si farebbe così. Il mercato degli affitti, semplicemente, ti restituisce troppo poco.
Comprare in Irlanda
L’espressione “housing crisis” porta molti interessati a un errore di ragionamento. La scarsità sul mercato degli affitti non significa che tu non possa comprare una casa. Sono due mercati diversi.
E per le famiglie a cui si rivolge Saol Nua Plan questa differenza è decisiva. Non parliamo di uno studente che va a Dublino per un semestre, né di chi emigra senza capitale e deve per forza pagarsi la casa ogni mese con il reddito corrente. Parliamo di famiglie che spesso portano con sé il capitale di un’azienda, di un immobile o di anni di risparmio e investimenti.
Per loro la domanda giusta non è solo: dove possiamo prendere qualcosa in affitto? La domanda più importante è: che cosa possiamo comprare?
E appena ti fai questa domanda, l’Irlanda appare diversa.
Dublino infatti distorce il quadro. Chi legge articoli internazionali sul mercato immobiliare irlandese finisce quasi automaticamente nella capitale, dove si concentrano posti di lavoro, multinazionali, nuovi arrivi e quindi moltissima domanda. Ma a una famiglia con capitale noi sconsigliamo proprio di costruire la nuova vita a Dublino. Il nostro corridoio è nel Sud-Est: da Gorey lungo la costa di Wexford e Rosslare, passando per New Ross, Waterford e Dungarvan, fino a Cork e Kinsale.
Lì la casa di proprietà può diventare all’improvviso parte del piano di trasferimento, invece di essere l’ostacolo su cui fallisce. A New Ross la mediana dei prezzi di vendita degli ultimi 12 mesi è di 230.000 euro, per le abitazioni esistenti a Waterford di 262.500 euro. Mediana significa: metà di tutte le vendite è avvenuta sotto quella cifra.
Non è una promessa di trovare la casa dei tuoi sogni a quel prezzo. Una casa ristrutturata sull’acqua costa un’altra cifra rispetto a una semplice villetta a schiera. Gorey è già al margine dell’area dei pendolari di Dublino e segue un’altra dinamica. Posizione, stato, terreno e microzona restano decisivi.
Ma i numeri mostrano qualcosa di molto più importante: comprare una casa per la famiglia nel Sud-Est non è una possibilità teorica riservata ai milionari. Può essere una strategia abitativa realistica. Ed è proprio questo che cambia l’intero trasferimento.
Che cosa compra davvero la tua famiglia con una casa
Certo, quando compri una casa compri metri quadrati, un terreno e un tetto. Ma da famiglia che si trasferisce compri qualcosa di più prezioso: certezza.
Sai dove dormiranno i bambini a settembre. Puoi arredare le loro stanze senza dover rifare gli scatoloni al prossimo contratto d’affitto. Puoi prendere un cane, cambiare il giardino, comprare il tavolo della cucina che in fondo è troppo grande. E soprattutto puoi smettere di trattare un luogo come una tappa intermedia.
Per i bambini è una differenza enorme. Gli adulti, quando si trasferiscono, pensano alla residenza fiscale, ai prezzi delle case, alle banche e al diritto di soggiorno. I bambini pensano in un altro modo.
Dov’è la mia stanza?
Dov’è la mia scuola?
Il mio amico può venire sabato?
Adesso restiamo qui?
Una casa di proprietà può trasformare molto in fretta il “progetto Irlanda” nella casa della tua famiglia. Proprio nelle piccole città del Sud-Est questo pesa. Non ti trasferisci in una metropoli anonima dove dopo due anni ti sposti tre strade più in là e ricominci da capo. Scegli un luogo.
E a un certo punto quel luogo conosce te.
Le spese di acquisto
Un prezzo d’acquisto più basso aiuta poco se poi un secondo patrimonio sparisce in imposte e tributi ricorrenti. Anche per questo il conto deve essere completo.
Su una casa da 350.000 euro la Stamp Duty è di 3.500 euro. A questa si aggiungono i costi che fanno parte della compravendita vera e propria: il solicitor ha un ruolo centrale e lo stato tecnico della casa va verificato. Soprattutto con le vecchie case irlandesi non considererei il survey una formalità. Anche la Local Property Tax entra nel conto annuale: per gli immobili fino a 420.000 euro la LPT è di 333 euro all’anno.
Tutto questo va messo sul tavolo prima di comprare. Un prezzo richiesto basso da solo non fa un buon acquisto, e una splendida casa antica può diventare cara se umidità, tetto, riscaldamento o struttura danno problemi.
Io stesso ho vissuto in una casa storica irlandese. Te lo posso assicurare: il romanticismo non scalda. La nostra casa di Lismore era straordinaria, era un posto meraviglioso per quel periodo della nostra vita, e il riscaldamento costava comunque più dell’affitto. Le due cose possono essere vere insieme.
È proprio questa onestà che ti serve quando compri casa.
Il mutuo per chi arriva
Non tutte le famiglie vogliono mettere tutto il proprio capitale nella casa. È comprensibile. Proprio imprenditori e investitori possono avere buone ragioni per conservare liquidità e finanziare una parte del prezzo.
Qui però bisogna distinguere bene tra mercato immobiliare e mercato del credito. Il fatto che tu possa comprare una casa in Irlanda non significa automaticamente che una banca irlandese finanzi il tuo acquisto alle condizioni che conosci nel tuo paese. Reddito estero, residenza attuale, provenienza del reddito e merito creditizio individuale possono influire sul mutuo.
Per questo non invertirei mai l’ordine. Prima chiarire quale capitale è davvero disponibile per l’acquisto. Poi chiarire quale mutuo è realistico nella tua situazione concreta. E solo dopo vedere case il cui prezzo regge questo conto.
Niente è più emotivo di una casa in cui vedi già i tuoi figli seduti al tavolo della colazione. E niente è più inutile che innamorarsi proprio di quella casa prima che il mutuo sia chiarito.
La casa fa parte della scelta dell’Irlanda
Ci sono paesi in cui un immobile è soprattutto una decisione finanziaria. In un trasferimento con i figli è molto di più. Decide come sarà la nuova vita.
Una casa a dieci minuti dalla scuola crea una quotidianità diversa da una per cui ogni mattina devi guidare a lungo. Una casa in una piccola città crea una quotidianità diversa da una completamente isolata in campagna. Una casa antica può essere bellissima e allo stesso tempo divorare soldi ogni inverno. E una casa sul mare può essere il sogno per cui sei partito.
Per questo non comincerei mai cercando sui portali l’immobile più bello. Prima viene la vita. Poi viene la casa.
Dove devono andare a scuola i tuoi figli? Quanto isolamento vuoi davvero? Vuoi poter andare a piedi a prendere un caffè? Vuoi terra? Vuoi il mare? Quanto spesso devi andare in aeroporto? Quanto conta per te Rosslare? Quanto capitale vuoi vincolare a lungo in un immobile?
Solo quando hai risposto a queste domande la ricerca ha senso. Perché il prezzo giusto per la casa sbagliata non è un buon affare. E la casa giusta con un mutuo che non funziona non ti aiuta di più.
La crisi abitativa irlandese non deve distruggere il tuo piano
La crisi abitativa è probabilmente l’obiezione più forte contro un trasferimento in Irlanda. Non la minimizziamo. Meno di 1.800 immobili in affitto disponibili in tutto il paese a una data di rilevazione non sono un dettaglio di marketing. Per una famiglia che deve per forza affittare a lungo termine può essere un problema serio.
Ma forse proprio per questo sei rimasto bloccato sulla domanda sbagliata.
Se porti con te un capitale, non devi chiederti se il mercato irlandese degli affitti sia piacevole. Non lo è. Devi chiederti se nel Sud-Est puoi trovare una casa che la tua famiglia chiamerà volentieri casa.
È un’altra domanda. E ha una risposta molto più interessante.
Prima di vedere le case, chiariamo quale vita vuoi davvero comprare.
L’Irlanda funziona per una famiglia solo se luogo, scuola, casa, situazione fiscale e piano a lungo termine stanno insieme.
Nella consulenza con me, quindi, non guardiamo una casa isolata dal resto. Guardiamo la tua famiglia, il tuo capitale e dove, nel Sud-Est, la tua vita potrebbe davvero funzionare. La consulenza si svolge in inglese.
Così saprai che cosa cercare, prima di innamorarti dell’immobile sbagliato.