En Irlande, louer est le problème. Acheter peut être la solution.
Dans le sud-est surtout, on trouve encore des maisons familiales à des prix qui n’ont pas grand-chose à voir avec Paris, Lyon ou Bordeaux. Le marché, les étapes, le financement et les frais : tout est ici.
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Vous avez lu les gros titres. La crise du logement. Des familles qui cherchent pendant des mois. Des visites avec des dizaines de candidats. Un marché locatif où même des gens qui gagnent bien leur vie peinent à trouver quoi que ce soit.
Et un jour, cette pensée s’invite à table quand votre famille parle de l’Irlande : si nous ne trouvons pas de maison là-bas, tout le reste n’a plus d’importance. Le passeport n’a plus d’importance. Les écoles n’ont plus d’importance. La neutralité n’a plus d’importance. Car votre famille a d’abord besoin d’une porte d’entrée derrière laquelle on retire ses chaussures le soir.
La mauvaise nouvelle d’abord, sans fard : la crise irlandaise du logement est réelle. Au 1er février 2026, on comptait dans tout le pays moins de 1 800 appartements et maisons à louer. Jamais si peu un 1er février depuis le début de ce relevé, en 2006. Sur un an, l’offre avait encore reculé de 22 %. Ce n’est pas un problème de Dublin. C’est l’Irlande.
Et c’est précisément pour cela que je donnerais aujourd’hui à une famille qui a du capital un conseil qui semble d’abord complètement à l’envers.
Ne venez pas en Irlande avec l’idée d’y être locataire pendant des années. Venez avec l’idée de vous acheter un chez-vous.
Ce conseil, Sebastian ne le tient pas de la théorie : il a loué un an à Lismore, sans bail, et a été mis à la porte par e-mail. Pourquoi il achèterait aujourd’hui.
Car à l’achat, la situation se retourne.
Pourquoi je déciderais autrement aujourd’hui
En 2014, j’ai loué, moi aussi. Et c’est justement pour cela qu’aujourd’hui, je conseille d’acheter.
En août 2014, je me suis installé avec six enfants à Lismore, dans le comté de Waterford. Nous avions d’abord traversé l’Irlande en voiture de location et visité une bonne douzaine de maisons. Nous avons fini par trouver ce que l’on aurait sans doute du mal à croire aujourd’hui : une maison de campagne géorgienne du XVIIIe siècle, sur quatre acres de terre. Le loyer était de 750 euros par mois. La maison se trouvait à l’écart d’un bourg de moins de mille habitants, à une heure environ de Cork.
C’était magnifique. C’était aussi assez froid pour que le chauffage coûte plus cher que le loyer.
Au début, nous n’avions pas de voiture. Il y avait un bus par jour pour Dungarvan, et le premier vrai supermarché était à une demi-heure. Pour le quotidien, il y avait le Centra du village, un excellent boucher et le chipper. Alors nous prévoyions les repas pour des semaines et faisions une grande course par mois. Les enfants allaient aux écoles du coin ; on les a accueillis, ils se sont fait des amis et s’en sont bien sortis. Nous marchions. Nous vivions au bord de la Blackwater. Father Cullinan passait à vélo, s’asseyait pour le thé et restait parfois deux heures.
Ce n’était pas une vie de maison de vacances. C’était notre maison.
Et puis j’ai découvert l’autre face de la location.
Notre arrangement d’alors était informel. Nous n’avions ni bail ni dépôt de garantie. Pendant notre absence, le propriétaire a mis fin à la location.
Je ne raconte pas cela parce qu’une famille qui loue aujourd’hui en Irlande vivra la même chose. Je le raconte parce que ma propre expérience a changé mon regard sur l’immobilier en Irlande.
Si vous voulez vivre quelque part quelques mois seulement, la souplesse a de la valeur. Mais quand vos enfants prennent racine dans une communauté, quand ils font chaque matin le même chemin jusqu’à l’école, se font des amis et font de leur chambre leur chambre, la stabilité prend un autre prix.
Alors, un jour, vous voulez savoir : ceci est à nous. Personne ne décide à notre place du jour où nous repartirons.
Louer en Irlande
Quand on arrive de France, on s’attend d’ordinaire à l’inverse. On loue d’abord. On apprend à connaître le coin, les enfants entrent à l’école, on voit où l’on aime faire ses courses, où habitent les amis des enfants, quelle rue agace le matin et quel bourg paraît tout autre au bout de six mois que pendant le voyage de repérage. Et un jour, on achète.
En Irlande, cet ordre raisonnable peut devenir le chemin le plus difficile.
Non que louer soit impossible par principe. Des familles trouvent des maisons. Les familles que nous accompagnons trouvent des maisons. Chaque jour, des gens déménagent en Irlande. Mais vous entrez sur un marché où l’offre disponible est rare, et cela change votre position. Vous pouvez être solvable, avoir des références, être prêt à emménager tout de suite. Cela ne crée pas un logement de plus.
Une famille qui a du capital ne devrait donc pas aborder le marché locatif irlandais en pensant qu’elle pourra choisir dix maisons qui lui conviennent sur un portail immobilier, en visiter cinq et prendre ensuite tranquillement la plus belle. Cette attente fabrique de la frustration.
Je regarderais la période de location pour ce qu’elle peut être : une passerelle. Le temps d’arriver. Le temps de vivre les bourgs le matin et le soir, de sillonner la région avec les enfants, de voir si l’école convient vraiment, de découvrir si vous préférez habiter à dix minutes de la mer ou en plein cœur d’une petite ville.
Le premier logement en Irlande n’a pas à être la maison des vingt prochaines années. Il doit d’abord permettre à votre famille d’arriver.
Mais si vous savez déjà que l’Irlande sera votre nouveau chez-vous, je ne repousserais pas artificiellement l’achat de plusieurs années, simplement parce qu’on ferait peut-être ainsi en France. Le marché locatif vous rend tout simplement trop peu en échange.
Acheter en Irlande
L’expression « housing crisis » induit beaucoup de candidats au départ en erreur. La pénurie sur le marché locatif ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter de maison. Ce sont deux marchés différents.
Et pour les familles auxquelles Saol Nua Plan s’adresse, cette différence est décisive. Nous ne parlons pas d’un étudiant qui vient passer un semestre à Dublin, ni de quelqu’un qui part sans capital et doit absolument se loger chaque mois sur ses revenus courants. Nous parlons de familles qui apportent souvent un capital issu d’une entreprise, d’un bien immobilier ou d’un patrimoine constitué au fil des années.
Pour elles, la question pertinente n’est pas seulement : où pouvons-nous louer ? La question plus importante est : que pouvons-nous acheter ?
Et dès que vous posez cette question, l’Irlande change de visage.
Car Dublin fausse l’image. Qui lit des articles internationaux sur l’immobilier irlandais atterrit presque automatiquement dans la capitale, où se concentrent les emplois, les multinationales, les nouveaux arrivants et donc une forte demande. Or nous déconseillons justement à une famille qui a du capital de bâtir sa nouvelle vie à Dublin. Notre corridor, c’est le sud-est : de Gorey par la côte du Wexford et Rosslare, puis New Ross, Waterford et Dungarvan, jusqu’à Cork et Kinsale.
Là, la propriété peut soudain devenir une pièce du projet d’expatriation au lieu d’être l’obstacle sur lequel il échoue. À New Ross, la médiane des prix de vente sur 12 mois s’établit à 230 000 €, et à 262 500 € pour les logements existants à Waterford. Médiane veut dire : la moitié des ventes s’est faite en dessous.
Ce ne sont pas des promesses de trouver la maison de vos rêves à ce prix. Une maison rénovée au bord de l’eau ne coûte pas ce que coûte une simple maison mitoyenne. Gorey se trouve déjà en bordure de la zone pendulaire de Dublin et suit une autre dynamique. L’emplacement, l’état, le terrain et le micro-quartier restent décisifs.
Mais les chiffres montrent quelque chose de bien plus important : acheter une maison familiale dans le sud-est n’est pas une possibilité théorique réservée aux millionnaires. Ce peut être une stratégie de logement réaliste. Et c’est exactement ce qui change toute l’expatriation.
Ce que la propriété achète vraiment à votre famille
Bien sûr, en achetant, vous achetez des mètres carrés, un terrain et un toit. Mais en famille qui s’expatrie, vous achetez quelque chose de plus précieux : la certitude.
Vous savez où les enfants dormiront en septembre. Vous pouvez aménager leurs chambres sans devoir refaire les cartons au prochain bail. Vous pouvez prendre un chien, transformer un jardin, acheter la table de cuisine qui est en fait trop grande. Et surtout, vous pouvez cesser de traiter un lieu comme une étape.
Pour des enfants, la différence est immense. Les adultes, quand ils s’expatrient, pensent résidence fiscale, prix de l’immobilier, banques et droit de séjour. Les enfants pensent autrement.
Où est ma chambre ?
Où est mon école ?
Est-ce que mon copain peut venir samedi ?
Est-ce qu’on reste ici, maintenant ?
La propriété peut très vite faire du projet « Irlande » le foyer de votre famille. Dans les petites villes du sud-est, cela pèse lourd. Vous ne vous installez pas dans une métropole anonyme où vous déménagez trois rues plus loin au bout de deux ans pour tout recommencer. Vous choisissez un lieu.
Et un jour, ce lieu vous connaît.
Les frais d’acquisition
Un prix d’achat plus bas n’aide guère si une seconde fortune disparaît ensuite en impôts et en prélèvements courants. C’est aussi pour cela que le calcul doit être complet.
Pour une maison à 350 000 euros, la stamp duty s’élève à 3 500 euros. S’y ajoutent les frais qui font partie de l’achat lui-même : le solicitor y tient un rôle central, et l’état technique de la maison doit être vérifié. Pour les maisons irlandaises anciennes surtout, je ne considérerais pas le survey comme une formalité. La Local Property Tax entre elle aussi dans le budget courant : pour un bien jusqu’à 420 000 euros, la LPT est de 333 euros par an.
Tout cela doit être sur la table avant l’achat. Un prix affiché bas ne fait pas à lui seul une bonne affaire, et une belle maison ancienne peut coûter cher si l’humidité, la toiture, le chauffage ou le gros œuvre posent problème.
J’ai moi-même vécu dans une maison irlandaise historique. Je peux vous l’assurer : le romantisme ne chauffe pas. Notre maison de Lismore était exceptionnelle, un lieu merveilleux pour ce moment de notre vie, et le chauffage coûtait pourtant plus cher que le loyer. Les deux peuvent être vrais en même temps.
C’est exactement cette honnêteté qu’il vous faut pour acheter une maison.
Le financement quand on arrive
Toutes les familles ne veulent pas mettre la totalité de leur capital dans la maison. C’est compréhensible. Les entrepreneurs et les investisseurs en particulier peuvent avoir de bonnes raisons de garder des liquidités et de financer une partie du prix.
Il faut toutefois bien distinguer le marché immobilier du marché du crédit. Pouvoir acheter une maison en Irlande ne signifie pas automatiquement qu’une banque irlandaise financera votre achat aux conditions que vous connaissez chez vous. Des revenus étrangers, la résidence actuelle, l’origine des revenus et la solvabilité personnelle peuvent peser sur le financement.
C’est pourquoi je n’inverserais jamais l’ordre. D’abord établir quel capital est réellement disponible pour l’achat. Ensuite établir quel financement est réaliste dans votre situation. Et seulement après, visiter des maisons dont le prix tient dans ce calcul.
Rien n’est plus émouvant qu’une maison où vous voyez déjà vos enfants assis à la table du petit-déjeuner. Et rien n’est plus inutile que de tomber amoureux de cette maison-là avant que le financement soit bouclé.
La maison fait partie du choix de l’Irlande
Il y a des pays où un bien immobilier est surtout une décision financière. Quand on s’expatrie avec des enfants, c’est bien davantage. Il décide de la façon dont la nouvelle vie se ressent.
Une maison à dix minutes de l’école crée un autre quotidien qu’une maison qui vous oblige à faire de la route chaque matin. Une maison dans une petite ville crée un autre quotidien qu’une maison complètement isolée à la campagne. Une vieille maison peut être magnifique et engloutir de l’argent chaque hiver. Et une maison au bord de la mer peut être le rêve pour lequel vous êtes partis.
C’est pourquoi je ne chercherais jamais d’abord le plus beau bien sur les portails immobiliers. La vie passe d’abord. La maison vient ensuite.
Où vos enfants iront-ils à l’école ? Quel degré d’isolement voulez-vous vraiment ? Voulez-vous pouvoir aller prendre un café à pied ? Voulez-vous de la terre ? La mer ? À quelle fréquence devez-vous aller à l’aéroport ? Quelle importance a Rosslare pour vous ? Quelle part de votre capital voulez-vous immobiliser durablement dans la pierre ?
C’est seulement une fois ces questions tranchées que la recherche a un sens. Car le bon prix pour la mauvaise maison n’est pas une bonne affaire. Et la bonne maison avec un financement qui ne tient pas ne vous aide pas davantage.
La crise du logement n’a pas à ruiner votre projet
La crise du logement est sans doute l’objection la plus forte à un départ pour l’Irlande. Nous ne la minimisons pas. Moins de 1 800 logements à louer dans tout le pays à une date donnée, ce n’est pas un détail marketing. Pour une famille contrainte de louer sur la durée, cela peut être un vrai problème.
Mais c’est peut-être justement pour cela que vous êtes resté bloqué sur la mauvaise question.
Si vous apportez du capital, vous n’avez pas à vous demander si le marché locatif irlandais est agréable. Il ne l’est pas. Vous devez vous demander si vous pouvez trouver dans le sud-est une maison que votre famille aimera appeler son chez-elle.
C’est une autre question. Et sa réponse est bien plus intéressante.
Avant de visiter des maisons, clarifions la vie que vous voulez vraiment acheter.
L’Irlande ne fonctionne pour une famille que si le lieu, l’école, la maison, la situation fiscale et le projet à long terme s’accordent.
Dans la consultation avec moi, nous ne regardons donc pas une maison isolément. Nous regardons votre famille, votre capital, et l’endroit du sud-est où votre vie pourrait réellement fonctionner. La consultation se déroule en anglais.
Vous saurez alors quoi chercher, avant de tomber amoureux du mauvais bien.