Comprare casa in Irlanda da italiano: come funziona

I ruoli, e chi manca

In Italia al centro della compravendita c’è il notaio, un pubblico ufficiale che riceve l’atto per entrambe le parti. In Irlanda al centro non c’è nessuno. L’acquirente ha il suo solicitor, il venditore ne ha un altro, e i due trattano tra loro. Il solicitor difende gli interessi del suo cliente, non fa l’arbitro.

Accanto a loro c’è l’estate agent, l’agente immobiliare. Lavora per il venditore, anche quando è lui a mostrarti la casa. E c’è il surveyor, il tecnico che incarichi e paghi tu per la perizia sullo stato dell’edificio. Lo Stato non controlla la struttura, e il venditore in linea di principio non è tenuto a informarti dei difetti: caveat emptor, stia attento il compratore. Non è un modo di dire, è la regola che regge tutto.

Le tappe, una per una

La riga decisiva è la quarta. Fino alla firma dei contracts nessuno è vincolato. Fino a quel momento il venditore può vendere a un altro, e l’acquirente può ritirarsi senza dare spiegazioni e riavere il suo booking deposit. In pratica questa fase dura da alcune settimane a qualche mese.

Per chi compra dall’Italia è la parte meno familiare. Da noi, con il rogito l’acquisto è fatto. In Irlanda dopo la stretta di mano è ancora tutt’altro che sicuro, e l’offerta più alta di un terzo può farlo saltare. Il fenomeno ha un nome, gazumping, ed è legale.

Vale anche al contrario: chi dopo il survey scopre un difetto può rinegoziare o andarsene, e gli costa solo le parcelle maturate fino a quel punto. Questa libertà è il prezzo dell’incertezza, e vale più di quanto sembri a prima vista.

Che cosa fa il solicitor, e che cosa non fa

Verifica il titolo, cioè se il venditore può davvero vendere e che cosa grava sul terreno: servitù di passaggio, altri diritti di terzi, somme in sospeso, vincoli urbanistici. Chiede le informazioni al council, controlla che ampliamenti e ristrutturazioni fossero autorizzati e verifica che la Local Property Tax sia stata pagata. Gestisce i pagamenti e dichiara lo stamp duty.

La casa non la guarda. Umidità, tetto, impianto elettrico, riscaldamento, finestre: per questo c’è il surveyor, e chi risparmia qui risparmia nel posto sbagliato. Nelle case irlandesi già costruite isolamento scarso, impianti elettrici vecchi e umidità alla base dei muri non sono l’eccezione ma la norma, e si possono negoziare finché vengono fuori prima della firma.

Un secondo punto che molti sottovalutano: le case più vecchie in campagna hanno spesso un approvvigionamento idrico proprio o una piccola fossa settica. Entrambi vanno inseriti espressamente nell’incarico di perizia, perché entrambi possono costare caro e quasi mai compaiono nell’annuncio.

Quanto costa l’acquisto, oltre al prezzo

Lo stamp duty è dell’1 per cento fino a un milione di euro. Una casa da 320.000 euro costa quindi 3.200 euro di imposta. A questo si aggiungono la parcella del solicitor, il survey e i diritti di registrazione.

Il confronto con l’Italia va fatto caso per caso. Da noi, sull’acquisto da un privato, l’imposta di registro è del 2 per cento con le agevolazioni prima casa e del 9 per cento negli altri casi, più le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna, e in più c’è l’onorario del notaio. Chi in Italia comprerebbe una seconda casa vede subito la differenza; chi confronta con una prima casa agevolata deve mettere accanto i numeri concreti.

Una cosa è certa: l’aliquota irlandese dell’1 per cento è bassa nel confronto europeo, ed è invariata dal 2 ottobre 2024. Il Budget 2026 non l’ha toccata. Il quadro completo è nella pagina sulle spese di acquisto.

Dove si blocca chi compra dall’estero

Tre ostacoli pratici, nell’ordine in cui si presentano.

Il PPS number. Serve per la pratica e per la dichiarazione fiscale. Richiederlo richiede tempo, e presuppone un indirizzo in Irlanda. Chi pianifica l’acquisto fa bene a muoversi presto per il PPS number.

I controlli antiriciclaggio. Solicitor e banca vogliono una prova senza buchi della provenienza dei fondi. Il capitale bonificato dall’estero ha bisogno di una catena ricostruibile, e con vendite, eredità o distribuzioni di utili può diventare laborioso. Chi raccoglie i documenti solo nel mese del closing ritarda la chiusura.

La procura. Chi al closing non è in Irlanda ha bisogno di una procura valida per il suo solicitor. La forma va chiarita prima, non il giorno prima.

E la questione del mutuo

È un tema a sé e non rientra in queste tappe. Basti questo: le regole della Banca centrale si rivolgono ai residenti, e quello che le banche chiedono ai non residenti non sta in nessun regolamento, ma nelle loro condizioni. Chi paga in contanti salta tutto questo filone e guadagna velocità nella procedura, un argomento concreto con il venditore in una fase in cui nessuno è vincolato. Lo stato dell’arte sul finanziamento è nella pagina sul mutuo, e ci torniamo ad aprile.

Che cosa ti porti a casa

L’acquisto irlandese non è più complicato di quello italiano, ma è distribuito in modo diverso: meno controllo pubblico, più responsabilità personale, una lunga fase non vincolante e costi accessori bassi. Chi incarica presto un solicitor e un surveyor, documenta con ordine la provenienza dei fondi e prende il tempo fino alla firma per quello che è, cioè una fase di verifica e non una formalità, compra in Irlanda senza patemi. Le tappe nel dettaglio sono nella pagina su come comprare casa, i prezzi della regione nella pagina sui prezzi.

Che cosa viene dopo il closing

Con le chiavi in mano la pratica non è finita. Seguono quattro cose, e tre le sbriga il solicitor.

Dichiara e paga lo stamp duty, cura l’iscrizione della proprietà nel registro irlandese e sistema il passaggio delle partite in sospeso. A te resta il resto della vita quotidiana: volturare luce, gas, acqua e raccolta rifiuti, scegliere il fornitore, stipulare l’assicurazione sull’immobile e far intestare a te la Local Property Tax.

Un punto che molti scoprono solo dopo: l’attestato energetico irlandese, il Building Energy Rating, è obbligatorio nella vendita e di norma c’è già. Ti dice quanto ti costerà la casa d’inverno, ed è la base per capire quali contributi pubblici per isolamento e riscaldamento entrano in gioco. Chi non lo legge perché la casa è bella, lo legge a gennaio.

Il caso particolare dell’asta

Una parte del mercato irlandese passa dalle aste, soprattutto per le successioni, gli immobili in cattivo stato e le vendite forzate. Lì vale il contrario della libertà descritta sopra: con l’aggiudicazione si è vincolati, di solito con acconto immediato e una data di chiusura fissa.

Significa che survey, verifica del titolo e finanziamento devono essere pronti prima dell’asta, a proprio rischio e a proprie spese, senza sapere se alla fine si vincerà. Per chi compra dall’estero è una situazione impegnativa, ed è l’unica parte del mercato irlandese in cui a chi è alle prime armi consiglieremmo prudenza.

I tre errori più frequenti

Rinunciare al survey perché la casa sembra curata. Il venditore non è tenuto a informarti. Quello che non controlli, lo compri insieme alla casa.

Considerare chiusa la fase non vincolante. Tra la stretta di mano e la firma dei contracts il venditore può vendere a un altro. Chi in questa fase è lento perde case, e chi raccoglie solo allora la documentazione sulla provenienza dei fondi è lento.

Comprare a distanza senza esserci mai stati. Una casa nel sud-est non si giudica dalle foto, perché quello che conta è la posizione nel paese: quanto dista la scuola, quanto è rumorosa la strada, come scende il terreno, com’è la strada verso il mare. Chi non conosce la regione compra un indirizzo, non una vita.

Quanto ci vuole

Tra l’offerta accettata e le chiavi in Irlanda passano di solito diversi mesi. La parte del leone se la prendono la verifica del titolo e le domande che il solicitor dell’acquirente rivolge a quello del venditore. Immobili vecchi, successioni e case con ampliamenti non autorizzati richiedono più tempo, a volte molto di più.

Per la pianificazione vuol dire: chi vuole entrare in casa per l’inizio dell’anno scolastico, a fine agosto, deve fare l’offerta in primavera e non a giugno. E chi prenota un alloggio di transizione lo prenota con più margine di quanto suggerisca il calendario ottimista.