Haus in Irland kaufen als Deutscher, Österreicher oder Schweizer: wie läuft der Kauf ab?

Die Rollen, und wer fehlt

In Deutschland, Österreich und der Schweiz steht in der Mitte eines Immobilienkaufs eine neutrale Urkundsperson. In Irland steht dort niemand. Der Käufer hat einen Solicitor, der Verkäufer hat einen eigenen, und die beiden verhandeln miteinander. Ein Solicitor ist Interessenvertreter, nicht Schiedsrichter.

Daneben steht der Estate Agent, der Makler. Er arbeitet für den Verkäufer, auch wenn er Dir das Haus zeigt. Und es gibt den Surveyor, den Du selbst beauftragst und bezahlst, für die bauliche Prüfung. Der Staat prüft die Bausubstanz nicht, und der Verkäufer schuldet Dir im Grundsatz keine Aufklärung über Mängel: caveat emptor, der Käufer soll sich vorsehen. Dieser Satz ist kein Sprichwort, sondern die tragende Regel.

Der Ablauf, Schritt für Schritt

Die entscheidende Zeile ist die vierte. Bis zur Unterschrift unter die Contracts ist niemand gebunden. Der Verkäufer darf bis dahin an einen anderen verkaufen, und der Käufer darf ohne Angabe von Gründen aussteigen und bekommt sein Booking Deposit zurück. Diese Phase dauert in der Praxis Wochen bis Monate.

Für einen Käufer aus dem deutschsprachigen Raum ist das der ungewohnteste Teil. Zu Hause ist ein Kauf mit der Beurkundung erledigt. In Irland ist er nach dem Handschlag noch lange nicht sicher, und ein höheres Gebot eines Dritten kann ihn kippen. Das Phänomen hat einen Namen, gazumping, und es ist legal.

Die Gegenseite gilt genauso: Wer nach dem Survey einen Mangel findet, kann neu verhandeln oder gehen, und das kostet nur die bis dahin angefallenen Honorare. Diese Freiheit ist der Preis für die Unsicherheit, und sie ist mehr wert, als sie im ersten Moment wirkt.

Was der Solicitor tut, und was er nicht tut

Er prüft den Titel, also ob der Verkäufer überhaupt verkaufen kann und was am Grundstück hängt: Wegerechte, Dienstbarkeiten, offene Beträge, Planungsauflagen. Er holt die Auskünfte der Gemeinde ein, prüft, ob An- und Umbauten genehmigt waren, und klärt, ob die Local Property Tax bezahlt ist. Er wickelt das Geld ab und meldet die Stamp Duty.

Er sieht sich das Haus nicht an. Feuchtigkeit, Dach, Elektrik, Heizung, Fenster: Dafür ist der Surveyor da, und wer an dieser Stelle spart, spart am falschen Ende. Im irischen Bestand sind schlechte Dämmwerte, alte Elektrik und Feuchtigkeit in Sockelbereichen keine Ausnahme, sondern der Normalfall, und sie sind verhandelbar, solange sie vor der Unterschrift bekannt sind.

Ein zweiter Punkt, den viele unterschätzen: Bei älteren Häusern auf dem Land hängt oft eine eigene Wasserversorgung oder eine Kleinkläranlage am Objekt. Beides gehört ausdrücklich in den Prüfauftrag, weil beides teuer werden kann und weil beides in der Anzeige selten steht.

Was der Kauf kostet, neben dem Kaufpreis

Die Stamp Duty liegt bei einem Prozent bis zu einer Million Euro. Ein Haus für 320.000 Euro kostet also 3.200 Euro Steuer. Dazu kommen das Honorar des Solicitors, der Survey und Registrierungsgebühren.

Der Vergleich mit den Herkunftsländern fällt deutlich aus, und er fällt in allen drei Ländern zugunsten Irlands aus, allerdings aus verschiedenen Gründen. In Deutschland summieren sich Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch je nach Bundesland auf einen mittleren einstelligen bis niedrigen zweistelligen Prozentsatz. In Österreich kommen Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Vertragserrichtung zusammen. In der Schweiz hängt es am Kanton, und die Spannweite ist erheblich, von sehr niedrigen Handänderungsabgaben bis zu spürbaren Sätzen.

Was für alle drei gilt: Der irische Satz von einem Prozent ist im europäischen Vergleich niedrig, und er ist seit dem 2. Oktober 2024 unverändert. Budget 2026 hat ihn nicht angetastet. Die vollständige Aufstellung steht unter Nebenkosten.

Die Punkte, an denen ein Käufer aus dem Ausland hängenbleibt

Vier praktische Hürden, in der Reihenfolge, in der sie auftauchen.

Die PPS-Nummer. Für die Abwicklung und die steuerliche Meldung wird sie gebraucht. Sie zu beantragen dauert, und sie setzt eine irische Adresse voraus. Wer den Kauf plant, sollte diesen Punkt früh angehen.

Die Geldwäscheprüfung. Solicitor und Bank verlangen einen lückenlosen Nachweis der Mittelherkunft. Aus dem Ausland überwiesenes Kapital braucht eine nachvollziehbare Kette, und das kann bei Verkäufen, Erbschaften oder Ausschüttungen aufwendig sein. Wer das erst im Closing-Monat sammelt, verzögert den Abschluss.

Der Währungstransfer. Schweizer Käufer bewegen Franken in Euro, und der Kurs am Überweisungstag ist Teil des Preises. Das ist kein Nebenthema bei einer sechsstelligen Summe.

Die Vollmacht. Wer beim Closing nicht in Irland ist, braucht eine wirksame Vollmacht für seinen Solicitor. Deren Form will vorher geklärt sein, nicht am Tag davor.

Und die Frage nach dem Kredit

Sie ist ein eigenes Thema und gehört nicht in diesen Ablauf. Nur so viel: Die Regeln der Zentralbank richten sich an Ansässige, und was Banken von Nichtansässigen verlangen, steht in keiner Verordnung, sondern in ihren eigenen Bedingungen. Wer bar kauft, umgeht diesen ganzen Strang und gewinnt zugleich Tempo im Verfahren, was in einer Phase ohne Bindung ein echtes Argument gegenüber dem Verkäufer ist. Der Stand zur Finanzierung steht unter Finanzierung, und wir kommen im April noch einmal darauf zurück.

Was Du daraus mitnimmst

Der irische Kauf ist nicht komplizierter als der zu Hause, aber er ist anders verteilt: weniger staatliche Prüfung, mehr Eigenverantwortung, eine lange unverbindliche Phase und niedrige Nebenkosten. Wer einen Solicitor und einen Surveyor früh beauftragt, seine Mittelherkunft sauber dokumentiert und die Zeit bis zur Unterschrift als das versteht, was sie ist, nämlich als Prüfphase und nicht als Formalität, kauft in Irland unaufgeregt. Der ausführliche Ablauf steht unter Kaufen, die Preise der Region unter Preise.

Was nach dem Closing kommt

Mit den Schlüsseln ist der Vorgang nicht zu Ende. Vier Dinge folgen, und drei davon erledigt der Solicitor.

Er meldet und zahlt die Stamp Duty, er sorgt für die Eintragung des Eigentums im irischen Register, und er klärt die Übergabe der offenen Posten. Was Du selbst machst, ist der Rest des Alltags: Strom, Gas, Wasser und Müllabfuhr ummelden, den Versorger wählen, die Gebäudeversicherung abschließen und die Local Property Tax auf Dich umschreiben lassen.

Ein Punkt, den viele erst danach entdecken: Der irische Energieausweis, das Building Energy Rating, ist beim Verkauf verpflichtend und liegt in aller Regel vor. Er sagt Dir, was Dich das Haus im Winter kosten wird, und er ist die Grundlage für die Frage, welche staatlichen Zuschüsse für Dämmung und Heizung in Frage kommen. Wer ihn nicht liest, weil das Haus schön ist, liest ihn im Januar.

Der Sonderfall Auktion

Ein Teil des irischen Marktes läuft über Versteigerungen, vor allem bei Nachlässen, bei Objekten in schlechtem Zustand und bei Zwangsverwertungen. Dort gilt das Gegenteil der oben beschriebenen Unverbindlichkeit: Mit dem Zuschlag ist man gebunden, üblicherweise mit sofortiger Anzahlung und einem festen Abschlusstermin.

Das heißt: Survey, Titelprüfung und Finanzierung müssen vor der Auktion fertig sein, auf eigenes Risiko und auf eigene Kosten, ohne zu wissen, ob man am Ende zum Zug kommt. Für einen Käufer aus dem Ausland ist das eine anspruchsvolle Konstellation, und sie ist der einzige Teil des irischen Marktes, in dem wir Anfängern zur Zurückhaltung raten würden.

Die drei häufigsten Fehler

Auf den Survey verzichten, weil das Haus gepflegt aussieht. Der Verkäufer schuldet keine Aufklärung. Was Du nicht prüfst, kaufst Du mit.

Die unverbindliche Phase für erledigt halten. Zwischen dem Handschlag und der Unterschrift unter die Contracts kann der Verkäufer an einen anderen verkaufen. Wer in dieser Phase langsam ist, verliert Häuser, und wer die Mittelherkunft erst dann sammelt, ist langsam.

Aus der Ferne kaufen, ohne einmal dort gewesen zu sein. Ein Haus im Südosten lässt sich über Fotos nicht beurteilen, weil das Entscheidende die Lage im Ort ist: Wie weit zur Schule, wie laut die Straße, wie fällt das Gelände, wie ist der Weg zum Meer. Wer die Region nicht kennt, kauft eine Adresse und nicht ein Leben.

Wie lange es dauert

Zwischen dem angenommenen Angebot und den Schlüsseln liegen in Irland typischerweise mehrere Monate. Der Löwenanteil geht für die Titelprüfung drauf und für die Fragen, die der Solicitor des Käufers an den des Verkäufers stellt. Ältere Objekte, Nachlässe und Häuser mit nicht genehmigten Anbauten dauern länger, manchmal deutlich.

Für die Planung heißt das: Wer zum Schuljahresbeginn Ende August einziehen will, sollte im Frühjahr ein Angebot abgeben und nicht im Juni. Und wer eine Übergangsunterkunft bucht, bucht sie großzügiger, als der optimistische Zeitplan es nahelegt.