Das Mietrecht wird zum 1. März umgebaut: sechs Jahre Mindestlaufzeit und ein Deckel für das ganze Land

Was zum 1. März in Kraft tritt

Die Reform wurde im Juni 2025 angekündigt und tritt zum 1. März 2026 in Kraft. Sie besteht aus drei Bausteinen.

Die Grenze für Erhöhungen ist damit doppelt gedeckelt: Sie folgt der Inflation, aber nie über zwei Prozent im Jahr hinaus. Liegt die Inflation darunter, gilt der niedrigere Wert. Bei einer Teuerung von rund drei Prozent, wie sie Irland zuletzt gesehen hat, heißt das faktisch zwei Prozent.

Die Sechsjahresregel ist der größere Eingriff. Ein neues Mietverhältnis wird zu einer Tenancy of Minimum Duration, und ein Vermieter mit vier oder mehr Einheiten kann es in dieser Zeit nicht beenden, weil er verkaufen, sanieren oder anders nutzen will. Für kleinere Vermieter bleiben engere Gründe, etwa der Bedarf für die eigene Familie oder eine wirtschaftliche Notlage.

Warum das das Angebot nicht vergrößert

Und jetzt der Teil, der für unseren Leser zählt. Ein Deckel macht ein knappes Gut nicht größer.

Am 1. November 2025 standen im ganzen Land gut 1.900 Wohnungen zur Miete, gut ein Fünftel weniger als ein Jahr zuvor und weniger als die Hälfte des Durchschnitts der Jahre 2015 bis 2019. Diese Zahl entsteht nicht durch die Höhe der Mieten, sondern durch die Zahl der Vermieter. In den vergangenen Jahren sind viele Kleinvermieter ausgestiegen: voller Einkommensteuersatz auf die Miete, langwierige Räumungsverfahren, gestiegene Objektwerte. Wer unter diesen Bedingungen verkauft, kommt nicht zurück, weil die Regeln strenger werden.

Die ehrliche Erwartung lautet deshalb: Bestandsmieter werden geschützt, das Angebot bleibt eng, und für einen Neuankömmling ohne irische Vermieterreferenz und ohne irischen Einkommensnachweis ändert sich an der Ausgangslage nichts. Ob die lange Ankündigungsphase zwischen Juni 2025 und März 2026 zusätzlich Angebote vom Markt genommen hat, weil Vermieter auf den Stichtag warteten, wird sich an den Zahlen des Frühjahrs zeigen. Wir kommen darauf zurück, wenn sie vorliegen.

Was Du daraus für Deine Planung ableitest

Drei Punkte.

Erstens: Die Sechsjahresregel gilt für neue Mietverhältnisse, nicht rückwirkend. Wer im März oder später einen Vertrag unterschreibt, bekommt sie. Das ist für eine Familie, die drei bis sechs Monate überbrücken will, kein Vorteil, sondern eher ein Grund, weshalb ein Vermieter genauer hinsieht, wem er einen Vertrag gibt.

Zweitens: Die Übergangslösung liegt weiterhin außerhalb dieses Systems. Möblierte Ferienvermietungen außerhalb der Saison und kurzzeitige Unterkünfte fallen nicht unter das reguläre Mietrecht. Genau deshalb sind sie für eine Zwischenzeit praktikabel und für ein Dauerwohnverhältnis nicht.

Drittens: Die Reform bestätigt die Reihenfolge, die diese Seite ohnehin empfiehlt. Kaufen, nicht mieten. Ein Käufer im Südosten konkurriert mit einer überschaubaren Zahl lokaler Interessenten, ein Mieter mit zwanzig Bewerbern um dieselbe Wohnung. Die Regeln, nach denen die zwanzig behandelt werden, ändern an dieser Zahl nichts. Das Argument steht ausgeschrieben unter Immobilien, die Lage am Mietmarkt unter Mieten.

Was ein Mietverhältnis in Irland sonst ausmacht

Weil viele Leser aus einem Land mit sehr ausgebautem Mietrecht kommen, hier die Punkte, an denen sich das irische System spürbar anders anfühlt.

Ein Mietverhältnis wird beim Residential Tenancies Board registriert; das ist Sache des Vermieters. Streitigkeiten laufen nicht vor Gericht, sondern über das Schlichtungs- und Entscheidungsverfahren des RTB. Die Kaution beträgt üblicherweise eine Monatsmiete, und für ihre Rückgabe gibt es klare Regeln, aber keinen automatischen Treuhandmechanismus wie in manchen deutschen Konstellationen.

Möbliert ist der Normalfall, nicht die Ausnahme. Ein irisches Mietobjekt kommt in der Regel mit Küche, Weißware und häufig auch mit Betten und Schränken. Wer seinen Hausstand mitbringt, muss ihn deshalb bei einer Zwischenmiete oft einlagern, und das gehört ins Budget.

Und ein Punkt, der aus keinem Gesetz folgt, aber jede Suche prägt: Der Markt läuft über Anzeigen mit Besichtigungsterminen in Gruppen, und die Entscheidung fällt schnell. Wer aus dem Ausland sucht, ohne vor Ort zu sein, hat es entsprechend schwer, und ein Angebot, mehrere Monatsmieten im Voraus zu zahlen, ist keine Lösung: Es ist rechtlich heikel und wird von seriösen Agenturen abgelehnt.

Wie es weitergeht

Die erste belastbare Auswertung ist der Mietbericht für das erste Quartal 2026, der im Mai erscheint, zusammen mit dem Bestand an Angeboten zum 1. Mai. Dann lässt sich sagen, ob die Reform den Markt beruhigt, ob sie das Angebot weiter verengt hat, oder ob beides gleichzeitig zutrifft. Wir werden die Zahlen hier gegen die Erwartung halten, die in diesem Beitrag steht, und zwar auch dann, wenn sie ihr widerspricht.

Was ein Mieter in Irland an Rechten hat

Weil viele Leser aus Ländern mit sehr ausgebautem Mietrecht kommen, hier die wichtigsten Unterschiede in der Sache.

Kündigungsfristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Je länger jemand wohnt, desto länger die Frist, die der Vermieter einhalten muss. Das Prinzip kennt man, die Staffelung ist eine andere.

Streit läuft über das RTB, nicht über ein Gericht. Das Residential Tenancies Board bietet Schlichtung und ein förmliches Verfahren; die Entscheidungen sind durchsetzbar. Für einen Zuziehenden ist das eine Erleichterung, weil kein Anwalt nötig ist, und ein Nachteil, weil die Verfahren dauern können.

Die Kaution ist eine Monatsmiete. Es gibt Regeln für ihre Rückgabe, aber keinen automatischen Treuhandmechanismus, wie ihn manche deutschen Konstellationen kennen. Wer sie zurückhaben will, dokumentiert den Zustand beim Einzug mit Fotos.

Möbliert ist der Normalfall. Ein irisches Mietobjekt kommt in der Regel mit Küche und Weißware, häufig auch mit Betten und Schränken. Wer seinen Hausstand mitbringt, lagert ihn während einer Zwischenmiete ein, und das gehört ins Budget.

Kurzzeit und Ferienvermietung: das andere Regime

Was für unsere Leser praktisch am wichtigsten ist: Die Übergangsunterkunft für drei bis sechs Monate fällt nicht unter dieses Mietrecht. Kurzzeit- und Ferienvermietungen sind ein eigenes Feld mit eigenen Regeln, und genau deshalb sind sie überhaupt verfügbar.

Der Preis dafür ist die Saisonabhängigkeit. Ein Ferienhaus an der Küste des Südostens ist zwischen Oktober und April deutlich günstiger und ab Mai kaum zu bekommen oder sehr teuer. Wer den Übergang plant, plant ihn deshalb am besten in die dunkle Jahreshälfte hinein und nicht aus ihr heraus. Für eine Familie, die zum Schuljahresbeginn ankommen will, ist das ein Zielkonflikt, den man kennen sollte, bevor man Termine festlegt.

Und ein Hinweis zur Ehrlichkeit: Diese Empfehlung steht quer zu dem, was wir zum Schuljahr sagen. Beides gleichzeitig optimal geht nicht immer. Wer beides gegeneinander abwägt, sollte wissen, dass ein Kind einen Schulwechsel im September leichter verkraftet als einen im Januar, und dass eine Familie einen teuren Übergangssommer eher verkraftet als ein Kind ein verlorenes Schuljahr.

Der Satz, auf den es hinausläuft

Das neue Mietrecht ist für Menschen gemacht, die in Irland mieten und dort bleiben. Es ist gut für sie, und es ist ein ernsthafter Eingriff in den Markt. Für eine Familie, die aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz mit Kapital kommt, ändert es an der grundlegenden Rechnung nichts: Der Mietmarkt bleibt der Engpass, der Kaufmarkt außerhalb von Dublin ist es nicht.

Wer das ernst nimmt, plant den Kauf vor dem Umzug und die Mietzeit als kurze, befristete Etappe. Wer es nicht ernst nimmt, verbringt sein erstes irisches Jahr auf Besichtigungen und lernt die Regeln dieses Beitrags aus der schlechteren Perspektive kennen.

Was wir im Mai nachrechnen

Damit dieser Beitrag überprüfbar bleibt, hier die Erwartung, an der wir uns messen lassen. Wir gehen davon aus, dass die Bestandsmieten sich beruhigen, dass die Zahl der verfügbaren Angebote nicht wesentlich steigt und dass die lange Ankündigungsphase zwischen Juni 2025 und März 2026 einen Teil des Angebots vorübergehend zurückgehalten hat.

Die Zahlen dazu kommen im Mai, mit dem Mietbericht für das erste Quartal und dem Bestand zum 1. Mai. Wenn sie das Gegenteil zeigen, schreiben wir das hier hin. Eine Prognose, die man nachträglich zurechtbiegt, ist keine.

Ein Hinweis zum Rechtsstand: Die Reform beruht auf einem Gesetz, das den Oireachtas Ende Februar 2026 verlassen hat, und auf den dazu erlassenen Regelungen. Wer sich auf Einzelheiten stützen will, etwa auf die genauen Ausnahmen für kleine Vermieter, sollte den Wortlaut beim Residential Tenancies Board oder im Irish Statute Book nachlesen und nicht eine Zusammenfassung. Das gilt auch für diese.