Comprar casa na Irlanda vindo do Brasil: como funciona

Os papéis, e quem não está lá

No Brasil, uma compra de imóvel acima de trinta salários mínimos exige escritura pública no tabelionato de notas, e a propriedade só passa ao comprador com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Na Irlanda, esse caminho pelo cartório não existe, e no meio do negócio não há nenhuma figura pública. O comprador tem um solicitor, o vendedor tem o dele, e os dois negociam entre si. O solicitor é advogado de uma parte, não árbitro.

Ao lado dele está o estate agent, o corretor. Ele trabalha para o vendedor, mesmo quando é ele quem mostra a casa a você. E há o surveyor, o perito que você mesmo contrata e paga para a vistoria técnica. O Estado não examina a construção, e o vendedor, em princípio, não lhe deve informação sobre defeitos: caveat emptor, o comprador que se cuide. Essa frase não é ditado, é a regra que sustenta tudo.

O processo, passo a passo

A linha decisiva é a quarta. Até a assinatura dos contratos, ninguém está preso ao negócio. Até lá o vendedor pode vender para outra pessoa, e o comprador pode desistir sem dar motivo e recebe o booking deposit de volta. Na prática, essa fase dura de semanas a meses.

Para quem compra acostumado ao Brasil, é a parte mais estranha. Aqui, quem dá o sinal e desiste do negócio perde o valor; o sinal amarra. Na Irlanda, depois do aperto de mão a compra ainda está longe de garantida, e um lance maior de um terceiro pode derrubá-la. O fenômeno tem nome, gazumping, e é legal.

O contrário vale do mesmo jeito: quem encontra um defeito depois do survey pode renegociar ou ir embora, e isso custa só os honorários pagos até ali. Essa liberdade é o preço da incerteza, e ela vale mais do que parece à primeira vista.

O que o solicitor faz, e o que ele não faz

Ele examina o título, ou seja, se o vendedor pode de fato vender e o que pesa sobre o terreno: servidões de passagem, outros ônus, valores em aberto, restrições urbanísticas. Ele pede as informações do município, confere se ampliações e reformas foram aprovadas e verifica se a Local Property Tax, o imposto anual sobre o imóvel, está paga. Ele cuida do dinheiro e declara a stamp duty.

Ele não vai ver a casa. Umidade, telhado, parte elétrica, aquecimento, janelas: para isso existe o surveyor, e quem economiza aqui economiza no lugar errado. Nas casas irlandesas mais antigas, isolamento fraco, instalação elétrica velha e umidade na base das paredes não são exceção, são o normal, e são negociáveis enquanto forem conhecidos antes da assinatura.

Um segundo ponto que muita gente subestima: em casas mais antigas no interior, é comum o imóvel ter abastecimento de água próprio ou uma pequena estação de tratamento de esgoto. Os dois devem constar expressamente na vistoria, porque os dois podem sair caros e porque quase nunca aparecem no anúncio.

O que a compra custa além do preço

A stamp duty é de 1 por cento até 1 milhão de euros. Uma casa de 320.000 euros paga, portanto, 3.200 euros de imposto. Somam-se os honorários do solicitor, o survey e as taxas de registro.

Quem já comprou imóvel no Brasil conhece de cor a conta que vem junto com o preço: o ITBI da prefeitura, a escritura no tabelionato e o registro no cartório de imóveis. Com esse reflexo, a conta irlandesa surpreende. Uma comparação em números com o ITBI deixamos de lado, porque cada município fixa a própria alíquota; a sua última compra no Brasil você conhece melhor do que nós.

O que vale em qualquer caso: a alíquota irlandesa de 1 por cento é baixa na comparação europeia, e está inalterada desde 2 de outubro de 2024. O Budget 2026 não mexeu nela. A conta completa está em custos de compra.

Onde um comprador estrangeiro tropeça

Quatro obstáculos práticos, na ordem em que aparecem.

O PPS number. É o número pessoal irlandês, e ele é necessário para a compra e para a declaração fiscal. Pedir leva tempo e exige um endereço na Irlanda. Quem planeja a compra deve cuidar cedo do PPS number.

A checagem contra lavagem de dinheiro. Solicitor e banco exigem prova completa da origem dos recursos. Capital transferido do exterior precisa de uma cadeia que se possa seguir, e isso dá trabalho quando o dinheiro vem de vendas, heranças ou distribuições de lucro. Quem só junta os papéis no mês do closing atrasa o fechamento.

O câmbio. Quem compra com dinheiro do Brasil converte reais em euros, e a cotação do dia da transferência é parte do preço. Numa soma de seis dígitos, isso não é detalhe.

A procuração. Quem não estiver na Irlanda no closing precisa de uma procuração válida para o seu solicitor. A forma dela tem de estar resolvida antes, não na véspera.

E a pergunta sobre o financiamento

Ela é um tema à parte e não cabe neste roteiro. Só isto: as regras do Banco Central irlandês miram os residentes, e o que os bancos exigem de não residentes não está em regulamento nenhum, e sim nas condições de cada banco. Quem compra à vista pula esse caminho inteiro e ainda ganha velocidade no processo, o que, numa fase sem compromisso, é um argumento de verdade diante do vendedor. A situação do financiamento está em financiamento, e voltamos ao tema em abril.

O que levar disso

A compra irlandesa não é mais complicada do que a brasileira, mas é distribuída de outro jeito: menos controle do Estado, mais responsabilidade própria, uma longa fase sem compromisso e custos acessórios baixos. Quem contrata cedo um solicitor e um surveyor, documenta com cuidado a origem do dinheiro e entende o tempo até a assinatura como o que ele é, uma fase de exame e não uma formalidade, compra na Irlanda sem sobressalto. O processo detalhado está em comprar, os preços da região em preço das casas.

O que vem depois do closing

Com as chaves na mão, o processo não acabou. Seguem quatro coisas, e três delas ficam com o solicitor.

Ele declara e paga a stamp duty, providencia o registro da propriedade no cadastro irlandês e acerta a entrega das pendências. O que fica com você é o resto do dia a dia: transferir luz, gás, água e coleta de lixo, escolher o fornecedor, contratar o seguro do imóvel e passar a Local Property Tax para o seu nome.

Um ponto que muitos só descobrem depois: o certificado energético irlandês, o Building Energy Rating, é obrigatório na venda e quase sempre existe. Ele diz quanto a casa vai custar no inverno, e é a base para saber quais subsídios públicos para isolamento e aquecimento entram em jogo. Quem não o lê porque a casa é bonita vai lê-lo em janeiro.

O caso especial do leilão

Uma parte do mercado irlandês passa por leilões, sobretudo espólios, imóveis em mau estado e execuções. Ali vale o contrário da liberdade descrita acima: com a arrematação, você está preso ao negócio, em geral com entrada imediata e data fixa de fechamento.

Isso quer dizer que survey, exame do título e financiamento precisam estar prontos antes do leilão, por sua conta e risco, sem saber se no fim você leva a casa. Para um comprador do exterior, é uma situação exigente, e é a única parte do mercado irlandês em que aconselharíamos cautela a quem está começando.

Os três erros mais comuns

Dispensar o survey porque a casa parece bem cuidada. O vendedor não deve informação. O que você não examina, você compra junto.

Achar que a fase sem compromisso já está resolvida. Entre o aperto de mão e a assinatura dos contratos, o vendedor pode vender para outra pessoa. Quem é lento nessa fase perde casas, e quem só junta a prova da origem do dinheiro nessa hora é lento.

Comprar a distância sem nunca ter estado lá. Uma casa no Sudeste não se avalia por fotos, porque o decisivo é a posição dentro da cidade: a distância até a escola, o barulho da rua, a inclinação do terreno, o caminho até o mar. Quem não conhece a região compra um endereço, não uma vida.

Quanto tempo leva

Entre a oferta aceita e as chaves passam, na Irlanda, normalmente vários meses. A maior parte vai para o exame do título e para as perguntas que o solicitor do comprador faz ao do vendedor. Imóveis antigos, espólios e casas com ampliações não aprovadas demoram mais, às vezes bem mais.

Para o planejamento, isso significa: quem quer se mudar para o início do ano letivo, no fim de agosto, deve fazer a oferta na primavera irlandesa, e não em junho. E quem reserva uma moradia provisória deve reservá-la com mais folga do que o cronograma otimista sugere.