Comprar casa en Irlanda siendo español: así es el proceso

Los papeles de cada uno, y quién falta

En España, en el centro de una compraventa de vivienda está el notario, que autoriza la escritura pública; con esa firma la casa se entiende entregada. En Irlanda, en ese centro no hay nadie. El comprador tiene su solicitor, el vendedor tiene el suyo, y los dos negocian entre sí. Un solicitor defiende a su cliente, no hace de árbitro.

Al lado está el estate agent, el agente inmobiliario. Trabaja para el vendedor, aunque sea él quien te enseña la casa. Y está el surveyor, al que contratas y pagas tú para revisar el estado del edificio. El Estado no comprueba la construcción, y en principio el vendedor no tiene que informarte de los defectos: caveat emptor, que se cuide el comprador. Esta frase no es un refrán, es la regla que lo sostiene todo.

El proceso, paso a paso

La fila decisiva es la cuarta. Hasta la firma de los contracts nadie está obligado. Hasta entonces el vendedor puede vender a otro, y el comprador puede retirarse sin dar explicaciones y recupera su booking deposit. En la práctica, esta fase dura de semanas a meses.

Para un comprador que viene de España es la parte más extraña. En casa, la compra queda cerrada con la escritura ante notario. En Irlanda, después del apretón de manos la operación sigue lejos de estar asegurada, y una oferta más alta de un tercero puede tumbarla. El fenómeno tiene nombre, gazumping, y es legal.

Lo mismo vale al revés: quien encuentra un defecto en el survey puede renegociar o marcharse, y solo le cuesta los honorarios generados hasta ese momento. Esa libertad es el precio de la incertidumbre, y vale más de lo que parece a primera vista.

Lo que hace el solicitor, y lo que no hace

Revisa el título, es decir, si el vendedor puede vender y qué cargas tiene la finca: servidumbres de paso, otros derechos de terceros, importes pendientes, condiciones urbanísticas. Pide la información al ayuntamiento, comprueba si las ampliaciones y reformas tenían permiso y confirma si la Local Property Tax, el impuesto anual sobre la vivienda, está pagada. Gestiona el dinero y declara la Stamp Duty.

No mira la casa. Humedades, tejado, instalación eléctrica, calefacción, ventanas: para eso está el surveyor, y quien ahorra aquí ahorra donde no debe. En las casas irlandesas de segunda mano, el mal aislamiento, la instalación eléctrica antigua y la humedad en la parte baja de los muros no son la excepción sino lo normal, y se pueden negociar siempre que se conozcan antes de la firma.

Un segundo punto que muchos subestiman: en las casas antiguas del campo es frecuente que la finca tenga su propio suministro de agua o una pequeña depuradora. Las dos cosas deben figurar expresamente en el encargo de revisión, porque las dos pueden salir caras y casi nunca aparecen en el anuncio.

Lo que cuesta la compra, además del precio

La Stamp Duty es del uno por ciento hasta un millón de euros. Una casa de 320.000 euros paga, por tanto, 3.200 euros de impuesto. A eso se suman los honorarios del solicitor, el survey y las tasas de inscripción.

La comparación con España sale clara a favor de Irlanda. En España, una vivienda nueva paga IVA, por regla general del 10 %, y una de segunda mano paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que fija y cobra la comunidad autónoma donde está el inmueble; a eso se añaden la notaría y el registro. Un uno por ciento, en cambio, es poco.

El tipo irlandés del uno por ciento es bajo en la comparación europea, y no ha cambiado desde el 2 de octubre de 2024. Los presupuestos de 2026 no lo tocaron. El desglose completo está en gastos de compra.

Dónde se atasca un comprador que viene de fuera

Tres obstáculos prácticos, en el orden en que aparecen.

El número PPS. Se necesita para la tramitación y para la declaración fiscal. Pedirlo lleva tiempo, y exige una dirección en Irlanda. Quien planea comprar debería ocuparse pronto del número PPS.

El control contra el blanqueo. El solicitor y el banco exigen acreditar sin huecos el origen de los fondos. El capital transferido desde el extranjero necesita una cadena que se pueda seguir, y eso puede ser laborioso cuando viene de ventas, herencias o dividendos. Quien lo reúne en el mes del closing retrasa el cierre.

El poder. Quien no está en Irlanda el día del closing necesita un poder válido para su solicitor. Su forma hay que aclararla antes, no la víspera.

Y la pregunta de la hipoteca

Es un tema aparte y no entra en este proceso. Solo esto: las normas del banco central se dirigen a los residentes, y lo que los bancos piden a los no residentes no está en ningún reglamento, sino en sus propias condiciones. Quien paga al contado se ahorra toda esa vía y además gana rapidez en el proceso, y en una fase sin compromiso eso es un argumento de verdad frente al vendedor. Lo que hay sobre la financiación está en hipoteca en Irlanda, y volveremos sobre ello en abril.

Lo que te llevas de aquí

La compra irlandesa no es más complicada que la española, pero está repartida de otra forma: menos control público, más responsabilidad propia, una fase larga sin compromiso y gastos de compra bajos. Quien contrata pronto a un solicitor y a un surveyor, documenta bien el origen de su dinero y entiende el tiempo hasta la firma como lo que es, una fase de revisión y no un trámite, compra en Irlanda sin sobresaltos. El proceso completo está en comprar casa en Irlanda, y los precios de la región en precios de las casas.

Lo que viene después del closing

Con las llaves no se acaba todo. Quedan cuatro cosas, y tres las hace el solicitor.

Declara y paga la Stamp Duty, se ocupa de la inscripción de la propiedad en el registro irlandés y liquida las partidas pendientes. Lo que haces tú es el resto de la vida diaria: cambiar a tu nombre la luz, el gas, el agua y la recogida de basura, elegir compañía, contratar el seguro del hogar y poner a tu nombre la Local Property Tax.

Un punto que muchos descubren después: el certificado energético irlandés, el Building Energy Rating, es obligatorio en la venta y casi siempre existe. Te dice lo que te costará la casa en invierno, y es la base para saber qué ayudas públicas puedes pedir para aislamiento y calefacción. Quien no lo lee porque la casa es bonita, lo lee en enero.

El caso especial de la subasta

Una parte del mercado irlandés se vende en subasta, sobre todo herencias, casas en mal estado y ejecuciones. Allí rige lo contrario de la falta de compromiso descrita arriba: con la adjudicación quedas obligado, normalmente con una entrada inmediata y una fecha fija de cierre.

Eso significa que el survey, la revisión del título y la financiación tienen que estar listos antes de la subasta, por tu cuenta y riesgo, sin saber si al final te la quedarás. Para un comprador que viene de fuera es una situación exigente, y es la única parte del mercado irlandés en la que aconsejaríamos prudencia a quien empieza.

Los tres errores más frecuentes

Renunciar al survey porque la casa parece cuidada. El vendedor no tiene que informarte. Lo que no revisas, lo compras.

Dar por hecha la fase sin compromiso. Entre el apretón de manos y la firma de los contracts, el vendedor puede vender a otro. Quien es lento en esta fase pierde casas, y quien reúne el origen de los fondos solo entonces es lento.

Comprar a distancia sin haber estado nunca allí. Una casa en el sureste no se puede juzgar por fotos, porque lo decisivo es su sitio en el pueblo: a qué distancia está el colegio, cuánto ruido hay en la calle, cómo cae el terreno, cómo es el camino hasta el mar. Quien no conoce la región compra una dirección y no una vida.

Cuánto tarda

Entre la oferta aceptada y las llaves pasan en Irlanda, por lo general, varios meses. La mayor parte se va en la revisión del título y en las preguntas que el solicitor del comprador hace al del vendedor. Las casas antiguas, las herencias y las casas con ampliaciones sin permiso tardan más, a veces bastante más.

Para planificar, eso significa: quien quiere entrar a vivir para el comienzo del curso a finales de agosto debería hacer una oferta en primavera y no en junio. Y quien reserva un alojamiento provisional lo reserva con más margen del que sugiere el calendario optimista.