Immobilienpreise in Irland bis Juli 2026: plus 5,5 Prozent, Median 399.999 Euro, und wo der Südosten steht

Die Zahlen vom 16. September

Das Central Statistics Office misst die Preise aus den Stempelsteuererklärungen, die bei jedem Hauskauf an die Steuerverwaltung gehen. Der nationale Preisindex lag im Juli 5,5 Prozent über dem Juli 2025, nach 5,6 Prozent im Juni. Das ist nach Angaben des Amts der niedrigste Jahresanstieg seit Januar 2024. Die Details stehen in der Veröffentlichung des CSO zum Juli 2026.

Die Zahl teilt sich in zwei Märkte. In Dublin stiegen die Preise um 4,4 Prozent, außerhalb Dublins um 6,4 Prozent. Häuser allein legten landesweit um 5,2 Prozent zu, Wohnungen um 7,5 Prozent. Außerhalb der Hauptstadt waren es 6,2 Prozent bei Häusern und 9,2 Prozent bei Wohnungen.

Der Median, also der mittlere tatsächlich gezahlte Preis über die letzten zwölf Monate, lag bei 399.999 Euro für ganz Irland. Das teuerste Gebiet war Dún Laoghaire-Rathdown im Süden Dublins mit 684.411 Euro, das günstigste die Grafschaft Longford mit 200.000 Euro. Dublin insgesamt stand bei 500.000 Euro.

Im Juli selbst meldete die Steuerverwaltung 4.769 Käufe durch private Haushalte im Wert von 2,17 Milliarden Euro, davon 3.418 bestehende und 1.351 neue Wohnungen und Häuser. Über zwölf Monate waren es 51.310 Käufe: 40,7 Prozent durch Erstkäufer, 50,0 Prozent durch Haushalte, die schon einmal Eigentum hatten, und 9,3 Prozent durch Käufer, die nicht selbst einziehen.

Warum der Median stärker steigt als der Index

Wer die beiden Zahlen nebeneinanderlegt, stolpert. Vor einem Jahr lag der Landesmedian bei 374.999 Euro, jetzt bei 399.999. Das sind 6,7 Prozent, mehr als die 5,5 Prozent des Index. Beide Zahlen stimmen, sie messen nur verschiedene Dinge.

Der Median hängt davon ab, was verkauft wurde. Kommen in einem Jahr mehr Neubauten oder mehr große Häuser auf den Markt, steigt er, auch wenn kein einziges Haus teurer geworden ist. Der Index rechnet diese Mischung heraus. Das CSO schreibt selbst, dass weder Median noch Mittelwert geeignet sind, die Preisentwicklung zu messen; dafür ist der Index da.

Für Dich heißt das eine einfache Arbeitsteilung. Der Median beantwortet die Frage, in welcher Größenordnung ein Ort liegt. Der Index beantwortet die Frage, wie schnell sich die Preise bewegen. Wer aus der Differenz zweier Mediane eine Preissteigerung abliest, liest oft eine veränderte Mischung.

Der Südosten in der Statistik: plus 8,8 Prozent

Das CSO rechnet für Häuser außerhalb Dublins sieben regionale Indizes. Die Region, die es „South-East“ nennt, umfasst Carlow, Kilkenny, Waterford und Wexford; Cork gehört mit Kerry zum „South-West“. Unser Südosten von Wexford über Waterford bis Kinsale liegt also in zwei Regionen der Statistik, und beide erzählen Verschiedenes.

Zwei Dinge fallen auf. Im South-East hat sich die Jahresrate seit einem Jahr kaum bewegt, während sie im Land von 7,7 auf 5,2 Prozent zurückging. Die Region ist nach dem Border und den Midlands die drittschnellste des Landes. Im South-West dagegen ist der Anstieg seit dem Sommer 2025 von 8,1 auf 5,0 Prozent zurückgegangen.

Das CSO warnt ausdrücklich davor, diese Regionalzahlen zu genau zu lesen. Sie beruhen auf relativ wenigen Verkäufen und können stark schwanken, kurzfristige Trends seien unzuverlässig. Die letzten drei Monate jeder Reihe sind außerdem vorläufig, weil Kaufverträge erst bis zu 44 Tage nach der Unterzeichnung gemeldet werden müssen. Eine Richtung lässt sich trotzdem ablesen, wenn sie ein ganzes Jahr hält, und im South-East hält sie.

Die Orte der Region, ein Jahr später

Auf Ortsebene rechnet das CSO keinen Index, nur Mediane nach Eircode-Bezirk. Sie zeigen, wo ein Ort liegt, und im Vergleich zum Vorjahr grob, wohin er sich bewegt, mit der Einschränkung aus dem vorigen Abschnitt.

Alle Bezirke in Wexford und Waterford liegen weiter klar unter dem Landesmedian, der günstigste bei 230.000 Euro in New Ross, der teuerste bei 360.000 Euro in Gorey. Auf der Cork-Seite gilt das für Youghal, Mallow, Cobh, Fermoy und die Nordseite der Stadt. Rund um den Hafen von Cork und in Kinsale liegen die Preise am oder über dem Landesmedian, wie schon vor einem Jahr.

Die großen Sprünge gehören zusammen mit ihren Fallzahlen gelesen. Youghal, New Ross und Kilmacthomas stützen sich auf weniger als 200 Verkäufe im Jahr, dort reichen ein paar Neubauten, um den Median zu verschieben. Wexford und Waterford mit mehreren hundert Verkäufen bewegen sich ruhiger, im Rahmen des regionalen Index. Wie die einzelnen Orte zueinander liegen und warum sie zur Region gehören, steht auf der Preisseite für den Südosten und unter Der Südosten.

Auf Grafschaftsebene sieht es ähnlich aus. Die Grafschaft Wexford steht bei 315.000 Euro, Waterford Stadt bei 310.000 und die Grafschaft Waterford bei 346.013 Euro. Die Grafschaft Cork liegt mit 400.000 Euro auf der Höhe des Landesmedians, Cork Stadt bei 350.000 Euro (CSO, Tabelle HPM07).

Was das für das Preisargument heißt

Im Juni stand der Landesmedian bei 396.000 Euro. Dass Wexford und Waterford deutlich darunter liegen, zeigt die Ortsebene seit Langem, und daran hat sich nichts geändert. Geändert hat sich das Tempo: Der Südosten holt auf, weil er schneller steigt als das Land.

Der Abstand in Euro ist trotzdem groß. Ein Haus zum Median des Bezirks Wexford kostet rund 80.000 Euro weniger als eines zum Landesmedian und 180.000 Euro weniger als eines zum Dubliner Median. Bei 8,8 Prozent im Jahr in der Region gegen 5,2 Prozent landesweit schmilzt dieser Abstand, aber langsam.

Für eine Familie, die in den nächsten zwölf Monaten kaufen will, folgt daraus vor allem eines. Warten ist im Südosten derzeit keine Strategie, die Geld spart, weil nichts in den Zahlen auf fallende Preise deutet. Wer seine Suche verschiebt, verschiebt sie in einen Markt, der im letzten Jahr um fast neun Prozent gestiegen ist.

Und zu Hause: Deutschland, Österreich, Schweiz

Für die meisten unserer Leser ist der irische Kaufpreis nur die eine Hälfte der Rechnung. Die andere ist, was die eigene Wohnung oder das eigene Haus zu Hause bringt. Alle drei Statistikämter haben in den letzten Wochen neue Zahlen vorgelegt.

Deutschland: Das Statistische Bundesamt meldet für das zweite Quartal 2026 ein Plus von 0,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten ländlichen Kreisen waren sogar 0,4 Prozent günstiger als ein Jahr zuvor. Wer ein Haus auf dem Land verkauft, um in Irland zu kaufen, verkauft also in einen stehenden Markt und kauft in einen steigenden.

Österreich: Statistik Austria meldet für das zweite Quartal ein Plus von 5,1 Prozent, für das ganze erste Halbjahr 3,9 Prozent. Der Häuserpreisindex hat damit erstmals den bisherigen Höchststand aus dem dritten Quartal 2022 übertroffen. Österreichische Verkäufer bewegen sich damit fast im Gleichschritt mit dem irischen Markt.

Schweiz: Das Bundesamt für Statistik weist für den Wohnimmobilienpreisindex im zweiten Quartal ein Plus von 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal aus, Einfamilienhäuser 2,7 Prozent, Eigentumswohnungen 4,2 Prozent. Einfamilienhäuser in ländlichen Gemeinden lagen genau auf dem Vorjahreswert. Dazu kommt der Wechselkurs, der bei Schweizer Verkäufern jede Rechnung in Euro zusätzlich bewegt.

Wer zu Hause verkauft, um in Irland zu kaufen

Ob der Verkauf der bisherigen Wohnung Steuern auslöst, entscheidet das Heimatrecht, und es entscheidet in jedem der drei Länder anders.

In Deutschland ist der Gewinn aus einem Grundstücksverkauf nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen ist, was Du selbst bewohnt hast, und zwar entweder durchgehend seit dem Kauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Wer seine eigene Wohnung verkauft und danach nach Irland zieht, fällt in aller Regel unter diese Ausnahme.

In Österreich unterliegen private Grundstücksverkäufe der Immobilienertragsteuer von 30 Prozent nach § 30a EStG 1988. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz in § 30 Abs. 2 Z 1 greift, wenn die Wohnung seit dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend, und wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Beim Umzug nach Irland ist die zweite Bedingung erfüllt, die Fristen müssen trotzdem stimmen.

In der Schweiz erheben die Kantone eine Grundstückgewinnsteuer nach Art. 12 StHG, mit eigenen Tarifen je Kanton. Das Gesetz kennt einen Aufschub, wenn der Erlös aus dem selbst bewohnten Haus in ein neues selbst bewohntes Haus fließt. Dieser Aufschub gilt nur für eine Ersatzliegenschaft in der Schweiz, ein Hauskauf in Irland löst ihn nicht aus. Die Grundstückgewinnsteuer fällt deshalb beim Verkauf an, nach dem Tarif, den Dein Kanton vorsieht.

Was sonst beim Wegzug steuerlich passiert, bei Depots, Beteiligungen und Fonds, ist in allen drei Ländern eine eigene Frage. Sie steht im Beitrag zur Wegzugsbesteuerung in Deutschland, Österreich und der Schweiz.

Was beim Kauf in Irland dazukommt

Auf der irischen Seite ist die Rechnung kurz. Die Stempelsteuer beträgt 1 Prozent bis zu einem Kaufpreis von einer Million Euro, 2 Prozent auf den Teil zwischen einer und anderthalb Millionen und 6 Prozent darüber. So steht es bei der Steuerverwaltung Revenue für alle Kaufverträge seit dem 2. Oktober 2024.

Für ein Haus zum Median von Wexford heißt das 3.200 Euro Stempelsteuer, für eines zum Landesmedian knapp 4.000 Euro. Anwalt, Gutachter und Grundbucheintrag kommen hinzu; die ganze Aufstellung steht unter Nebenkosten.

Wer nicht bar kauft, sondern finanziert, rechnet anders. Irische Banken verlangen von Käufern ohne irischen Wohnsitz eigene Bedingungen. Wie das im Einzelnen aussieht, steht im Beitrag zur Finanzierung für Nichtansässige.

Wie Du die neue Zahl für Deine Suche nutzt

Der Landesmedian von 399.999 Euro ist eine Schlagzeile. Brauchbar wird er erst neben dem Ort, in dem Du suchst, und dort liegen Waterford, Wexford, Dungarvan, Enniscorthy und New Ross weiter zwischen knapp einem Fünftel und gut zwei Fünfteln darunter.

Die Richtung ist ebenso wichtig wie der Stand. Der Südosten ist seit einem Jahr eine der schnellsten Regionen des Landes, in Deutschland stehen die Preise fast still, in Österreich steigen sie ähnlich schnell wie in Irland, in der Schweiz etwas langsamer. Wer zu Hause verkauft und in Irland kauft, sollte beide Seiten mit demselben Stichtag rechnen, nicht mit einem Verkaufspreis von heute und einem Kaufpreis vom letzten Jahr.

Und für das konkrete Angebot bleibt das öffentliche Residential Property Price Register die bessere Quelle als jede Statistik. Dort steht jeder abgeschlossene Verkauf mit Adresse, Datum und Preis. Ein Blick auf die Verkäufe derselben Straße in den letzten zwei Jahren sagt über ein Haus mehr als jeder Median.