Mieten in Irland: Was die neuen CSO-Zahlen über Vermieter, Mieter und Wohnungen im Südosten zeigen

Die Veröffentlichung heißt The Rental Sector in Ireland 2024. Sie ist eine Momentaufnahme zum Stichtag 31. Dezember 2024 und beruht nicht auf einer Umfrage, sondern auf dem Register der Mietbehörde, des Residential Tenancies Board (RTB). Das Central Statistics Office (CSO) hat jedes dort registrierte Mietverhältnis mit weiteren Verwaltungsdaten verknüpft: mit den Energieausweisen, mit der Grundsteuer Local Property Tax, mit Einkommensdaten der Steuerverwaltung und mit dem staatlichen Mietzuschuss. Herausgekommen ist das genaueste Profil des irischen Mietmarkts, das es öffentlich gibt.

Zwei Vorbehalte gehören an den Anfang. Das CSO führt die Auswertung als Frontier Series, also als Statistik mit neuen Methoden, und mahnt zu besonderer Vorsicht bei der Deutung. Und die Zahlen beschreiben Ende 2024, nicht den Markt von heute. Für eine Familie, die gerade plant, sind sie trotzdem wertvoll, weil sie zeigen, wie der Markt gebaut ist, und das ändert sich langsamer als jede Angebotsmiete.

Ein Markt aus Apartments und Kleinvermietern

Ende 2024 hatten 240.964 private Mietobjekte ein aktives, beim RTB registriertes Mietverhältnis, dazu 50.507 Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsträger, der Approved Housing Bodies. Fast die Hälfte der privaten Mietobjekte, 49 Prozent, sind Apartments, im gesamten Bestand mit Energieausweis sind es nur 17 Prozent. Der Rest verteilt sich auf Reihenhäuser mit 20 Prozent, Doppelhaushälften mit 19 Prozent und freistehende Häuser mit 8 Prozent.

Für eine Familie aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz, die ein Haus mit Garten sucht, ist das die erste ernüchternde Zahl. Ein freistehendes Haus ist nur jedes zwölfte private Mietobjekt im Land. Im gesamten Wohnungsbestand mit Energieausweis ist es mehr als jedes vierte, nämlich 27 Prozent.

Auf der anderen Seite des Vertrags stehen 105.594 private Einzelvermieter. 86.245 von ihnen haben nur ein oder zwei Mietverhältnisse, 18.457 haben drei bis zwanzig, und nur 892 haben 21 oder mehr. Dazu kommen 9.042 Firmen und andere Körperschaften als Eigentümer, und auch von ihnen halten 60 Prozent nur ein oder zwei Objekte.

Die Einzelvermieter sind eine ältere Gruppe. 55 Prozent sind zwischen 50 und 64 Jahre alt, weitere 31 Prozent 65 oder älter, unter 35 sind es gerade 2 Prozent. Für 45 Prozent ist das Gehalt aus einer Anstellung die Haupteinnahme, nur für 22 Prozent die Miete. Die mittlere Nettomieteinnahme nach abziehbaren Kosten lag bei 13.290 Euro im Jahr, die mittlere Bruttomieteinnahme bei 18.234 Euro, und 44 Prozent der Einzelvermieter kamen netto auf weniger als 10.000 Euro.

Was heißt das für Dich als Mieter? Dein Vermieter ist in Irland meist kein Konzern, sondern ein Privatmensch jenseits der fünfzig mit einer Wohnung neben dem Beruf. Das passt zu dem, was wir zum neuen Mietrecht seit dem 1. März beschrieben haben: Für kleine Vermieter gelten andere Kündigungsregeln als für große, und viele Kleinvermieter sind in den vergangenen Jahren ausgestiegen. Das RTB meldete für das zweite Quartal 2026 insgesamt 4.031 Kündigungen, und bei 50,2 Prozent davon gab der Vermieter als Grund an, verkaufen zu wollen (RTB, 3. September 2026).

Die Wohnungen: besser gedämmt als ihr Ruf

Beim Zustand der Mietobjekte widerspricht die Statistik einem verbreiteten Bild. Mehr als zwei Drittel der privaten Mietobjekte, 67 Prozent, haben einen Energieausweis der Klasse A, B oder C. Der Building Energy Rating (BER) ist der irische Energieausweis, A ist die beste und G die schlechteste Klasse. Im Einzelnen: 14 Prozent A, 16 Prozent B, 37 Prozent C, 28 Prozent D oder E und 5 Prozent F oder G. Im gesamten Bestand mit Ausweis liegt der Anteil der schlechtesten Klassen F und G mit 9 Prozent sogar höher als bei den Mietobjekten.

Der Grund liegt im Baujahr. 41 Prozent der privaten Mietobjekte wurden zwischen 2001 und 2010 gebaut, also im Bauboom vor der Finanzkrise, weitere 13 Prozent seit 2011 und 19 Prozent zwischen 1991 und 2000. Vor 1945 entstanden nur 12 Prozent. Eine Einschränkung macht das CSO selbst: Nur 47 Prozent der privaten Mietobjekte ließen sich einem Energieausweis zuordnen, weil Eircodes fehlen oder kein Ausweis vorliegt.

Für den Südosten fällt das Bild weniger glänzend aus, weil die guten Klassen vor allem in den Neubauvierteln rund um Dublin stehen. In Dún Laoghaire-Rathdown haben 36 Prozent der privaten Mietobjekte die Klasse A. In der Region liegt der Anteil der A-Klasse dagegen bei 2 bis 3 Prozent, und die Mitte bildet die Klasse C.

Wexford hat mit 9 Prozent den höchsten Anteil an Mietobjekten der Klassen F und G im ganzen Land, vor Wicklow, Monaghan und Offaly mit je 8 Prozent. Wer in Wexford mietet, sollte den Energieausweis deshalb vor der Besichtigung erfragen, denn er entscheidet über die Heizkosten oft mehr als die Quadratmeter. Auf dem Land kommt die Heizung dazu: Im gesamten Bestand mit Energieausweis heizen 33 Prozent der Wohnungen und Häuser mit Öl, bei den privaten Mietobjekten sind es 20 Prozent, weil mehr Mietwohnungen in Städten mit Gasnetz stehen. 40 Prozent der Mietobjekte heizen mit Gas, 38 Prozent elektrisch.

Auch beim Platz zeigt sich der Unterschied zwischen Stadt und Land. Die mittlere Wohnfläche eines privaten Mietobjekts liegt landesweit bei 80 Quadratmetern, in Dublin City bei nur 66. In Waterford sind es 85, in Wexford 87 und in Cork County 91 Quadratmeter. Am größten sind die Mietobjekte in Roscommon mit 104 Quadratmetern. Im gesamten Bestand mit Energieausweis ist die mittlere Wohnfläche überall größer: In Wexford liegt sie bei 107 Quadratmetern, 20 mehr als beim mittleren Mietobjekt.

Eine letzte Zahl zu den Objekten zeigt, wie stark Miete außerhalb Dublins ein Markt der kleineren und günstigeren Häuser ist. Außerhalb Dublins sind 55 Prozent der privaten Mietobjekte für die Grundsteuer mit höchstens 200.000 Euro bewertet, und 95 Prozent mit höchstens 350.000 Euro. Wer ein großzügiges Familienhaus mieten will, sucht damit in einem sehr kleinen Teil eines ohnehin kleinen Markts.

Die Mieter: jung, angestellt, oft knapp

Das CSO konnte 105.004 private Mieter auswerten. Ihr Alter liegt im Mittel bei 34 Jahren, und 68 Prozent sind zwischen 25 und 44. Für 73 Prozent ist ein Gehalt die Haupteinnahme, für 16 Prozent Sozialleistungen ohne Renten. 27 Prozent hatten ein Bruttoeinkommen unter 20.000 Euro im Jahr. Bei 15 Prozent der privaten Mietobjekte floss zusätzlich der staatliche Mietzuschuss Housing Assistance Payment.

Am stärksten belastet sind die Ältesten. Mieter ab 65 gaben im Schnitt 37 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für die Miete aus, und 39 Prozent von ihnen mehr als 40 Prozent. Sie wohnen außerdem häufiger in schlechter gedämmten Wohnungen: 36 Prozent ihrer Mietobjekte haben die Klasse D oder E. Für Rentner, die ihren Ruhestand in Irland zur Miete planen, ist das die wichtigste Warnung der ganzen Veröffentlichung.

Was die Miete vom Einkommen frisst: der Südosten im Vergleich

Der aufschlussreichste Teil der Auswertung ist die Mietbelastung. Das CSO teilt die mittlere Miete je Mieter durch das mittlere verfügbare Einkommen, also das Einkommen nach Steuern und Sozialabgaben. Die Miete je Mieter ist dabei die registrierte Miete geteilt durch die Zahl der Bewohner, nicht die Miete einer ganzen Wohnung. Die Euro-Beträge sind deshalb niedriger als jede Monatsmiete, die Du in einer Anzeige siehst; vergleichbar sind die Prozentsätze.

Am höchsten war die Belastung in Fingal mit 28,5 Prozent, in South Dublin mit 28,2 Prozent und in Wicklow mit 27,6 Prozent. Der Südosten liegt mit 21 bis 22 Prozent klar darunter, obwohl die Einkommen dort niedriger sind als in Dublin. In den drei Grafschaften der Region zahlte rund jeder vierte private Mieter mehr als 40 Prozent seines verfügbaren Einkommens, in South Dublin mehr als jeder dritte.

Eine Ebene tiefer, bei den kommunalen Wahlbezirken, taucht ein Ort der Region ganz vorn auf. Lismore in der Grafschaft Waterford gehört mit einer Mietbelastung von 16,4 Prozent zu den drei Gebieten mit der niedrigsten Belastung im Land, neben Carndonagh in Donegal und Cahir in Tipperary. Nur 14,5 Prozent der privaten Mieter in Lismore zahlten 40 Prozent ihres Einkommens oder mehr; unter den Wahlbezirken, die das CSO nennt, lag nur Belmullet in Mayo darunter.

Die Rechnung dahinter passt zu dem, was wir in Dublin oder Südosten für den Kauf durchgerechnet haben. Wer sein Einkommen aus dem Ausland mitbringt, bekommt im Südosten für denselben Betrag mehr Wohnung, solange er eine findet. Und genau dort liegt der Haken, den keine Belastungsquote abbildet.

Was die Zahlen nicht zeigen: das Angebot

Die Auswertung beschreibt bestehende Mietverhältnisse. Wie schwer es ist, ein neues zu bekommen, steht nicht darin. Die Zahl der registrierten privaten Mietverhältnisse wächst kaum: Laut RTB waren es im zweiten Quartal 2026 genau 241.072, nur 1,5 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, bei 105.555 privaten Vermietern.

Und wer neu einsteigt, zahlt mehr als wer schon drin ist. Im ersten Quartal 2026 lag die standardisierte Miete neuer Verträge landesweit bei 1.839 Euro im Monat, die bestehender Verträge bei 1.513 Euro, ein Abstand von 326 Euro (RTB). Was das für Cork und Waterford heißt, haben wir beim Daft-Bericht zum zweiten Quartal aufgeschlüsselt, die regionalen Registermieten stehen bei den Lebenshaltungskosten.

Deshalb bleibt unsere Einordnung dieselbe wie beim Thema Mieten in Irland. Ein Markt aus vielen Apartments und vielen Kleinvermietern ist eine Brücke für die Ankunft, kein Fundament für den Familienplan. Die neue Statistik liefert dafür die Begründung aus den Registern: Das große Familienhaus zur Miete ist eine Randerscheinung, und die Vermieter, die es anbieten, sind überwiegend älter als 50.

Drei praktische Folgen für Deine Suche

Erstens: Prüfe, ob das Mietverhältnis registriert ist. Vermieter müssen jedes Mietverhältnis beim RTB anmelden und die Anmeldung jedes Jahr erneuern (RTB). Ob eine Adresse registriert ist, kannst Du mit dem Eircode selbst nachsehen (Registerabfrage des RTB). Seit dem 14. September 2026 kann das RTB eine fehlende Anmeldung mit einem Bußgeldbescheid über 100 Euro ahnden, eine Miete über der zulässigen Grenze mit 200 Euro (RTB).

Zweitens: Die Registrierung bringt Dir Geld zurück. Wer in Irland Einkommensteuer zahlt und Miete zahlt, kann den Rent Tax Credit beantragen, eine Steuergutschrift von 20 Prozent der gezahlten Miete. Für die Jahre 2024 bis 2028 beträgt sie höchstens 1.000 Euro im Jahr, für gemeinsam veranlagte Ehepaare höchstens 2.000 Euro (Revenue). Voraussetzung ist unter anderem, dass ein registrierungspflichtiges Mietverhältnis tatsächlich beim RTB eingetragen ist und dass Du keinen staatlichen Mietzuschuss beziehst (Revenue, Voraussetzungen). Die Gutschrift mindert nur die Einkommensteuer, nicht USC und PRSI, und sie hilft nur so weit, wie Du in Irland Einkommensteuer schuldest (Revenue, Höhe).

Drittens: Frag nach Energieklasse und Heizung, bevor Du über die Miete redest. In einer Region, in der die Mitte bei Klasse C liegt und ein guter Teil der Häuser mit Öl heizt, entscheidet die Energieklasse darüber, ob eine günstige Miete auch ein günstiger Monat ist. Ob mit Öl, Gas oder Strom geheizt wird, verändert die Winterrechnung spürbar, und die Antwort darauf bekommst Du vor der Unterschrift leichter als danach.

Warum die Statistik den Kauf stützt

Am Ende bestätigt die Auswertung des CSO die Umkehrung, auf der unsere Empfehlung für den Südosten beruht. Der irische Mietmarkt ist landesweit knapp und klein, der Kaufmarkt außerhalb Dublins ist es nicht im selben Maß. Ein Mietmarkt, der zu fast der Hälfte aus Apartments besteht und in dem nur jedes zwölfte Objekt ein freistehendes Haus ist, passt schlecht zu einer Familie mit Kapital, die Platz, Garten und eine Schule in der Nähe sucht.

Für die Monate der Ankunft bleibt Miete der richtige Weg, am besten flexibel und ohne lange Bindung. Für das Leben danach führt die Statistik zum Hauskauf in Irland, wo eine Familie im Südosten mit einer überschaubaren Zahl lokaler Interessenten konkurriert und nicht mit zwanzig Bewerbern um dasselbe Apartment.