Wohnung mieten in Irland: warum bleibt das Angebot leer?

Die Zahl, die den Winter beschreibt

Der Mietbericht von Daft.ie für das dritte Quartal 2025 nennt einen Bestand von gut 1.900 Mietangeboten im ganzen Staat, gemessen am 1. November. Das sind 21 Prozent weniger als ein Jahr zuvor und weniger als die Hälfte des Durchschnitts der Jahre 2015 bis 2019. In Dublin allein ist der Bestand binnen eines Jahres um fast ein Drittel geschrumpft.

Zum Vergleich: Irland hat rund 5,4 Millionen Einwohner. Eine deutsche Großstadt mittlerer Größe hat an einem beliebigen Dienstag mehr Wohnungen im Angebot als die gesamte Republik Irland an diesem 1. November. Das ist keine Zuspitzung, sondern der Kern der Sache, und es ist der Grund, warum diese Seite ihre Leser vom Mieten weg und zum Kaufen führt.

Die Preise folgen der Knappheit, aber nicht so dramatisch, wie man erwarten würde. Im Jahr bis September stiegen die Marktmieten um 4,3 Prozent, im dritten Quartal allein um 1,7 Prozent. Es war das achtzehnte Quartal in Folge mit steigenden Mieten. Eine Zweizimmerwohnung kostete landesweit im Mittel 2.080 Euro im Monat.

Warum ausgerechnet Waterford am stärksten steigt

Die Zeile, die für diese Seite zählt, ist Waterford mit 11,4 Prozent. Der stärkste Anstieg des Landes steht nicht in Dublin, sondern in einer der beiden Städte, um die sich unsere Region legt. Das wirkt auf den ersten Blick wie ein Argument gegen den Südosten. Es ist das Gegenteil, aber man muss den Mechanismus verstehen.

Dublin ist teuer und stagniert, weil dort praktisch niemand mehr zuziehen kann, der nicht muss. Die Nachfrage verlagert sich in die Städte zweiter Reihe, und die haben einen viel kleineren Bestand, auf den sie verteilt wird. Ein paar Dutzend zusätzliche Suchende bewegen in Waterford die Statistik, die in Dublin niemand bemerken würde. Prozentwerte auf kleiner Basis sind laut.

Für Dich als Leser folgt daraus zweierlei. Erstens ist die Ausgangsmiete im Südosten trotz des Anstiegs deutlich niedriger als in Dublin, Cork Stadt oder Galway. Zweitens, und das ist wichtiger: der Anstieg trifft Mieter, nicht Käufer. Wer kauft, zahlt einmal den Kaufpreis und danach Zinsen, Versicherung und Grundsteuer. Der Mietmarkt ist für ihn eine Zwischenstation von wenigen Monaten, nicht das Dach über zehn Jahren.

Was hinter der Knappheit steckt

Der irische Mietbestand ist nicht deshalb klein, weil zu wenig gebaut würde, obwohl auch das stimmt. Er ist klein, weil in den vergangenen Jahren viele Kleinvermieter ausgestiegen sind. Ein irischer Kleinvermieter mit einer oder zwei Wohnungen zahlt auf die Mieteinnahme den vollen Einkommensteuersatz, trägt das volle Risiko einer langwierigen Räumung und hat, wenn der Wert seiner Wohnung ohnehin gestiegen ist, einen ökonomisch nachvollziehbaren Grund zu verkaufen. Genau das ist passiert, in großer Zahl.

Was an ihre Stelle tritt, sind institutionelle Bestände: neu gebaute Apartmentanlagen, überwiegend in Dublin und Cork, mit Mietpreisen am oberen Ende und Vertragsbedingungen, die eher an ein Hotel als an ein Mietverhältnis erinnern. Für eine Familie mit zwei oder drei Kindern, die ein Haus mit Garten in einer Kleinstadt sucht, ist dieser Bestand kein Angebot.

Deshalb ist die Zahl 1.900 in der Praxis noch kleiner, als sie aussieht. Ziehe die Studentenzimmer ab, die Einzimmerwohnungen, die Angebote in Gegenden, in die niemand mit Kindern zieht, und die Inserate, die längst vermietet sind und nur nicht gelöscht wurden. Was für eine vierköpfige Familie im Südosten übrig bleibt, ist an einem gegebenen Tag oft eine einstellige Zahl.

Was ein irischer Vermieter von einer zuziehenden Familie verlangt

Hier hilft es, die Marktlage aus Sicht der Gegenseite zu sehen. Ein Vermieter mit einem knappen Gut und zwanzig Bewerbern wählt nicht nach Sympathie, sondern nach Risiko. Er will drei Dinge sehen, und zwei davon hat eine frisch zugezogene Familie noch nicht:

• Eine irische Referenz eines früheren Vermieters. Die hast Du nicht. Ein Schreiben Deines bisherigen Vermieters aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz, auf Englisch und mit Kontaktdaten, ersetzt sie teilweise.
• Einen irischen Einkommensnachweis. Auch den hast Du nicht, wenn Dein Einkommen aus dem Ausland kommt. Kontoauszüge und ein Steuerbescheid helfen; ein Angebot, mehrere Monatsmieten im Voraus zu zahlen, ist rechtlich heikel und wird von vielen Agenturen abgelehnt.
• Eine PPS-Nummer. Die kannst Du beantragen, und sie ist ohnehin einer der ersten Schritte nach der Ankunft.

Daraus folgt eine unangenehme Zirkularität, die viele erst vor Ort bemerken: Für die PPS-Nummer brauchst Du eine irische Adresse, für die Adresse brauchst Du einen Mietvertrag, für den Mietvertrag hilft die PPS-Nummer. Sie ist auflösbar, aber sie kostet Wochen, und diese Wochen gehören in Deinen Plan.

Was sich im März 2026 am Mietrecht ändert, und was nicht

Über dem Ganzen liegt ein Umbau, den die Regierung im Juni 2025 angekündigt hat und der zum 1. März 2026 in Kraft treten soll. Die Rent Pressure Zones, also die bisher regional begrenzten Mietdeckel, werden durch ein landesweites System ersetzt. Mieterhöhungen sollen künftig im ganzen Land auf den niedrigeren Wert aus Verbraucherpreisindex und zwei Prozent im Jahr begrenzt sein, und neue Mietverhältnisse sollen eine Mindestlaufzeit von sechs Jahren bekommen, in der große Vermieter nicht wegen Verkaufs, Sanierung oder Nutzungsänderung kündigen können.

Für einen Mieter klingt das nach Entlastung. Für den Bestand an Mietangeboten ist es das nicht zwingend. Ein Deckel macht ein knappes Gut nicht größer, und die Erfahrung mit den bisherigen Rent Pressure Zones war, dass sie Bestandsmieten dämpfen und Neuvermietungen nicht vermehren. Ob die Ankündigung im Vorfeld sogar Angebote vom Markt genommen hat, weil Vermieter auf den Stichtag warten, ist eine offene Frage, die sich erst an den Zahlen des Frühjahrs 2026 beantworten lässt. Wir werden sie hier stellen, wenn die Daten vorliegen.

Was Du in der Zwischenzeit wissen solltest: Ein reguläres irisches Mietverhältnis wird beim Residential Tenancies Board registriert, die Kaution ist üblicherweise eine Monatsmiete, und Streitigkeiten laufen über das Schlichtungsverfahren des RTB und nicht über ein Gericht. Kurzzeitunterkünfte und möblierte Ferienvermietungen außerhalb der Saison fallen in ein anderes Regime, und genau das ist der Grund, warum sie für eine Übergangszeit von drei bis sechs Monaten praktikabel sind, für ein Dauerwohnverhältnis aber nicht.

Die Umkehrung, an dieser Zahl gemessen

Jetzt die Rechnung, die diese Seite ihren Lesern seit dem ersten Tag vorlegt. Der irische Mietmarkt ist eines der schwierigsten Wohnungsmärkte Westeuropas. Der irische Kaufmarkt außerhalb von Dublin ist es nicht. Beides ist gleichzeitig wahr, und wer mit Kapital kommt, muss sich nur mit dem zweiten Markt beschäftigen.

Wer in Wexford, New Ross, Enniscorthy, Dungarvan oder Youghal ein Familienhaus kauft, konkurriert mit einer überschaubaren Zahl lokaler Käufer, nicht mit zwanzig Bewerbern um dieselbe Wohnung. Er braucht keine Vermieterreferenz, keinen irischen Arbeitsvertrag und keine Warteliste. Was er braucht, ist ein Solicitor, eine Bauzustandsprüfung und Geduld mit einem Verfahren, das anders läuft als der Notartermin zu Hause. Wie dieses Verfahren abläuft, steht auf der Seite Kaufen; was Häuser in der Region tatsächlich kosten, steht unter Preise.

Bleibt die Übergangszeit. Zwischen Ankunft und Schlüsselübergabe liegen realistisch drei bis sechs Monate, und in dieser Zeit musst Du irgendwo wohnen. Die ehrliche Antwort darauf ist nicht der reguläre Mietmarkt, sondern eine befristete Lösung: eine Ferienvermietung außerhalb der Saison, ein möbliertes Haus auf Zeit, in manchen Fällen zwei getrennte Unterkünfte für zwei Etappen. Das ist unbequem, planbar und endlich. Ein Zehnjahresvertrag auf dem irischen Mietmarkt ist es nicht.

Was das für Deinen Zeitplan heißt

Drei Konsequenzen, die sich aus der Zahl 1.900 ergeben und nicht aus einer Meinung.

Erstens: Der Kauf beginnt vor dem Umzug, nicht danach. Wer erst zieht und dann sucht, verbringt seine erste irische Jahreshälfte mit der Wohnungssuche statt mit dem Ankommen. Besichtigungsreisen, ein Solicitor und ein Finanzierungsrahmen gehören vor den Umzugstermin.

Zweitens: Der Schulplatz hängt nicht am Mietvertrag, aber an der Adresse. Irische Schulen vergeben Plätze nach Einzugsgebiet und Anmeldezeitpunkt. Eine Übergangsadresse in der falschen Kleinstadt kann bedeuten, dass Du im zweiten Jahr die Schule wechselst. Das lässt sich vermeiden, wenn die Kaufregion vor der Übergangsunterkunft feststeht.

Drittens: Rechne den Übergang in Dein Budget. Drei bis sechs Monate möblierte Zwischenunterkunft für eine Familie kosten im Südosten je nach Saison spürbar mehr als eine reguläre Miete. Das ist kein Grund, den Plan zu ändern; es ist ein Grund, die Summe vorher zu kennen, statt sie im März zu entdecken.

Die Mietzahlen des kommenden Quartals stehen im Februar an. Sie werden die Richtung kaum ändern. Der Punkt ist nicht, ob das Angebot bei 1.900 oder bei 2.400 liegt, sondern dass beide Zahlen dieselbe Antwort erzwingen.