36.284 neue Wohnungen: warum die beste Bauzahl seit 2011 den Mietmarkt nicht rettet

Die Zahl und ihr Kontext

Das Central Statistics Office hat Ende Januar die Fertigstellungen für 2025 veröffentlicht. Sie liegen bei 36.284 Wohneinheiten, ein Fünftel mehr als 2024 und der beste Wert, seit die Reihe 2011 begonnen wurde. Besonders stark wuchs der Geschosswohnungsbau: Apartments legten um 38,7 Prozent auf 12.047 Einheiten zu und stellen damit ein Drittel aller Fertigstellungen, gegenüber gut 16 Prozent im Jahr 2019.

Und da steht schon der zweite Teil der Nachricht: Das ursprüngliche Ziel lag bei 41.000 Einheiten. Erreicht wurden gut 4.700 weniger. Die Regierung hat inzwischen aufgehört, mit Jahreszielen zu arbeiten, und stattdessen ein Gesamtziel von 300.000 Wohnungen zwischen 2025 und Ende 2030 ausgegeben. Rechnerisch sind das 50.000 im Jahr, also ein Drittel mehr, als 2025 gebaut wurde.

Warum ein Rekord den Mietmarkt nicht entspannt

Der Widerspruch, an dem sich viele Leser stoßen, ist keiner. Er löst sich in drei Schritten auf.

Erstens ist der Bedarf höher als die beste bisher erreichte Zahl. Beobachter nennen für die kommenden Jahre einen Bedarf zwischen 50.000 und 60.000 Wohnungen jährlich. Wer 36.000 baut und 50.000 braucht, baut den Rückstand nicht ab, sondern verlangsamt sein Wachstum. Die Lücke schließt sich nicht, sie wird nur langsamer größer.

Zweitens ist ein Neubau nicht automatisch ein Mietangebot. Ein erheblicher Teil der Fertigstellungen geht in Eigennutzung, in den sozialen Wohnungsbau oder an institutionelle Bestandshalter mit eigener Preisstruktur. Der Bestand, aus dem eine vierköpfige Familie im Südosten ein Haus mit Garten mieten könnte, wächst dadurch kaum.

Drittens wird dort gebaut, wo die Nachfrage am lautesten ist. Der Zuwachs bei Apartments ist ein Dublin- und Cork-Phänomen. Für Wexford, Waterford oder das östliche County Cork bedeutet ein nationaler Rekord im Geschosswohnungsbau wenig bis nichts.

Ende letzten Jahres haben wir an dieser Stelle die Zahl 1.900 behandelt, den landesweiten Bestand an Mietangeboten am 1. November 2025. Beide Zahlen zusammen ergeben das vollständige Bild: Irland baut so viel wie seit fünfzehn Jahren nicht, und der Mietmarkt bleibt trotzdem der engste Westeuropas. Wer daraus schließt, man müsse nur ein paar Jahre warten, hat die Größenordnung nicht verstanden.

Was daraus für Käufer folgt

Für den Leser dieser Seite ist die Bauzahl keine schlechte Nachricht, sondern eine bestätigende. Sie ist der harte Beleg für die Umkehrung, mit der diese Site arbeitet: Die irische Wohnungskrise ist eine Mietkrise. Sie trifft, wer auf ein Angebot angewiesen ist, das nicht existiert. Sie trifft nicht in derselben Weise, wer kauft.

Auf dem Kaufmarkt außerhalb von Dublin sieht die Lage anders aus. Der Bestand an Häusern, die verkauft werden, hängt nicht am Neubau, sondern an Erbfällen, Umzügen und Lebensentscheidungen der Eigentümer. Er ist in den Kleinstädten des Südostens seit Jahren einigermaßen stabil, und die Preise dort liegen unter dem Landesmedian. Was gute Häuser in Wexford, New Ross, Enniscorthy, Dungarvan oder Youghal tatsächlich kosten, steht mit Quelle und Stand unter Preise.

Zwei Einschränkungen gehören dazu, damit das nicht wie ein Werbetext klingt. Erstens steigen auch die Kaufpreise; die Bauzahlen ändern daran wenig, weil ein Markt, dem Angebot fehlt, teurer wird und nicht billiger. Zweitens sind Baukosten in Irland hoch, und wer den Weg über einen Neubau oder eine umfassende Sanierung geht, konkurriert mit denselben knappen Handwerkerkapazitäten, die diese 36.284 Einheiten gebaut haben. Ein Bestandshaus in ordentlichem Zustand ist unter diesen Bedingungen fast immer der schnellere Weg.

Warum das Bauen in Irland so teuer ist

Hinter der Lücke zwischen 36.284 gebauten und 50.000 benötigten Wohnungen steht kein einzelner Grund, sondern ein Bündel, das man kennen sollte, wenn man selbst bauen oder umfassend sanieren will.

Erstens fehlen Handwerker. Die Bauwirtschaft hat nach 2008 einen erheblichen Teil ihrer Fachkräfte verloren, viele davon durch Auswanderung, und sie hat diesen Bestand nie vollständig zurückgewonnen. Zweitens sind die Baukosten selbst hoch, unter anderem wegen strenger Bauvorschriften und wegen der Materialkosten auf einer Insel. Drittens sind Planungsverfahren langwierig und anfällig für Einwendungen, was Projekte verzögert und die Finanzierungskosten treibt. Viertens ist die Erschließung, also Wasser, Abwasser und Netzanschluss, in vielen Gemeinden ein Engpass für sich.

Für Dich als Käufer folgt daraus eine schlichte Reihenfolge: Ein Bestandshaus in ordentlichem Zustand ist fast immer der schnellere und in der Regel auch der billigere Weg als ein Neubau. Wer sanieren will, sollte Angebote früh einholen, mit längeren Vorlaufzeiten rechnen als zu Hause gewohnt und keine Zeitpläne bauen, die von einem einzigen Gewerk abhängen. Das ist kein irisches Sonderleid, aber es ist in Irland ausgeprägter als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.

Was die Zahl über 2026 sagt

Die Fertigstellungen eines Jahres sind ein Rückspiegel: Gebaut wird, was ein bis zwei Jahre vorher begonnen wurde. Wer wissen will, wie 2026 aussieht, schaut deshalb nicht auf die 36.284, sondern auf die Baubeginne und die erteilten Genehmigungen. Diese Reihen veröffentlicht das CSO ebenfalls, und sie sind der bessere Frühindikator.

Für unsere Region gilt dabei eine Einschränkung, die man mitdenken muss: Die nationalen Zahlen sagen über Wexford, Waterford und das östliche County Cork wenig. Der Wohnungsbau konzentriert sich dort, wo die Nachfrage kapitalstark und die Erschließung vorhanden ist, und das ist in Irland nun einmal der Osten um Dublin und der Großraum Cork. In den Kleinstädten des Südostens entstehen Einfamilienhaussiedlungen in überschaubarer Zahl, und der Markt, der für einen Zuziehenden zählt, ist ohnehin der Bestand.

Und was das mit Dublin zu tun hat

Der nationale Rekord verdeckt eine Verteilungsfrage. Der Zuwachs konzentriert sich auf den Großraum Dublin und auf Cork Stadt, also auf die beiden Märkte, die für unseren Leser ohnehin nicht in Frage kommen. Warum das so ist, hat mit Preis, Maßstab und Mietmarkt zu tun und nichts mit dem Wetter; die Argumente stehen unter Warum nicht Dublin.

Für den Südosten ist die Lage nüchterner und beständiger: wenig Neubau, ein überschaubarer Bestandsmarkt, Preise unter dem Landesmedian, und eine Nachfrage, die in den kommenden Jahren eher wächst als fällt, unter anderem wegen Projekten wie dem Hafenausbau in Rosslare. Wer in dieser Region kaufen will, hat keinen Grund zur Eile im Sinne von Panik und einen guten Grund, den Prozess nicht um Jahre zu verschieben.

Was als Nächstes kommt

Die Quartalszahlen für 2026 erscheinen jeweils rund vier Wochen nach Quartalsende. Interessanter als die Gesamtzahl wird sein, ob der Apartmentanteil weiter wächst und ob sich am Anteil der Fertigstellungen außerhalb der beiden großen Städte etwas bewegt. Zum 1. März 2026 tritt außerdem der Umbau des Mietrechts in Kraft, der aus den bisherigen Rent Pressure Zones ein landesweites System macht. Beides gehört zusammen, und wir kommen darauf zurück.

Die Grundaussage dieser Seite bleibt davon unberührt, und sie steht ausgeschrieben unter Immobilien: Mieten ist im ganzen Land schwer, Kaufen ist außerhalb von Dublin unkompliziert und bezahlbar. Die Zahl 36.284 ändert daran nichts. Sie belegt es.

Der Bestand, den niemand mitzählt

Neben dem Neubau gibt es eine zweite Quelle für Wohnraum, die in der Fertigstellungsstatistik nicht auftaucht: leerstehende und verfallene Häuser. Irland hat davon eine erhebliche Zahl, vor allem in Kleinstädten und im ländlichen Raum, und der Staat fördert ihre Wiederherstellung mit einem Zuschuss, der für leerstehende Objekte bis zu 50.000 Euro und für verfallene bis zu 70.000 Euro erreichen kann.

Für eine zuziehende Familie ist das eine ernsthafte Option und zugleich ein Weg mit Fallstricken. Die Bedingungen sind eng, das Objekt muss über einen Mindestzeitraum leer gestanden haben und vor einem Stichtag errichtet worden sein, der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt werden, und die Auszahlung erfolgt gegen Belege nach Abschluss. Vor allem aber gilt: Ein verfallenes Haus zu sanieren, bindet genau die Handwerkerkapazitäten, die im ganzen Land knapp sind. Es ist der Weg für jemanden, der Zeit, Nerven und einen Bauleiter vor Ort hat, und nicht der Weg für eine Familie, die im August das erste Schuljahr beginnen will.

Wir kommen auf den Zuschuss zurück, sobald die für 2026 angekündigte Erweiterung des Programms in Kraft ist. Bis dahin gilt die einfachere Empfehlung: Bestandshaus in bewohnbarem Zustand kaufen, einziehen, und die Sanierung aus dem Haus heraus planen statt aus der Ferne.